香港最快本週加息 陳茂波：樓市下行風險不能忽視 | 財政司司長 | 香港樓市2018
撰文：SmartED編輯部 ｜圖片：新傳媒資料庫｜整理：麗爾
市場預期會宣佈再次加息
陳茂波在網誌上指，美國聯儲局今星期將召開議息會議，市場預期會宣佈再次加息，將會是美國自2015年底以來第8次。
觀乎過去幾個月本港息口的走勢，本港銀行隨之而上調最優惠利率的機會極高，將會是自2006年來首次上調最優惠利率，港銀調升P與否原則上是銀行商業決定。
滙豐至今未對9月會否加息明確表態，渣打香港區行政總裁禤惠儀表示本月底香港銀行有機會加息，東亞（023）估計本港加息機會率高達8成，儲蓄及P對稱各加0.25厘的可能性較高。
資料顯示，若單從利益角度看，佔活期存款（往來及儲蓄存款）市場比率最多的兩大銀行集團：滙豐、恒生（011）及中銀香港（2388），並沒有趕著要加息，但要顧及政治形勢及外在環境，9月份會否加息已不再純屬商業決定。
現時滙豐、恒生及中銀香港的P是5厘，渣打及其他銀行則為5.25厘。
未來樓市下行風險不能忽視
另外，陳茂波亦有提到中美貿易戰正在升溫，加上種種不確定性及風險，還有疊加的可能。香港作為細小和全面開放的經濟體，可能受到的衝擊和影響，不能掉以輕心。
他指出，目前樓價已大幅超出市民的負擔能力。根據一些市場數字，樓市過去數星期有冷卻跡象，樓價和成交量均下跌。而在供應方面，未來三至四年潛在一手住宅供應仍維持約為93,000伙的高水平，包括約19,000個可以隨時出售或預算的單位。
未來五年的落成量平均每年約21,000個，較過去五年增加約五成。加上政府稍後推出的一手樓空置稅措施，促使新落成的單位更有效地送到市場上，未來樓市下行的風險不能忽視。
最近發展商推盤態度積極，加上新盤開價吸引及不同靈活的付款辦法，令二手樓市持續低迷。中原地產十大屋苑本於剛過去周末錄得3宗成交，3宗成交均集中在新界區，港島區及九龍區7大屋均未錄得成交。
近日分別在將軍澳和新界西都有多個大型新新盤推售，屯門新盤起步呎價更不足1萬元。搶去不少購買力及焦點，令二手睇樓量及成交量持續疲弱。
中美貿易戰及加息陰霾趕絕市場上的投資客，現由用家主導市場，中小型單位具剛性需求支持。
天水圍嘉湖山莊9月暫錄得13宗成交，平均實用呎價10,755元。新近有更錄得成交呎價低於1萬元。
美湖居6座低層B室，3房連套房間隔，實用面積623方呎，近日以610萬元沽出，呎價9,791元。原業主2013年6月以350萬元買入單位，持貨5年，賬面獲利260萬元，升值74%。
沙田中心本月暫錄約2宗成交，其中一單為廣寧大廈低層A室，2房間隔，向東南望內園景，實用面積288方呎。放盤近半年，睇樓3次後拆槌成交，成交價528萬元，呎價18,333元，低市價一成。
今年7月，屋苑同面積的海寧大廈高層A室以590萬元成交，呎價20,486元
原業主2011年2月以215.6萬元購入物業，是次轉售賬面獲利312.4萬元，升值逾1.4倍。
買家需求自近2年來首次下跌
根據RICS最新發表的香港住宅市場調查報告指出，香港住宅市場價格預期未來3個月將會下跌，是自近2年以來首次下跌。
受訪者反映市場關注中美貿易的緊張關係、預期利率上升和過高的樓價窒礙住宅價格上揚，買家需求更是自近2年來首次下跌。
皇家特許測量師學會﹙「Royal Institution of Chartered Surveyors」或簡稱「RICS」﹚每月發表的香港住宅市場調查報告收集了住宅市場專家的意見，提供住宅銷售和租賃市場具有價值的前瞻性情緒指數。
受訪者於最新報告指出住宅升幅於8月有顯著減慢，數據反映投資和租賃買家咨詢按月下跌。超過五分之一的受訪者反映新買家咨詢減少，以香港和九龍區尤其嚴重。百分之18的受訪者反映來自內地買家的咨詢同樣地減少。
再者，中美貿易戰的影響、高樓價和預期高息環境為買家增添壓力。百分之10的受訪者指出獲取信貸情況於8月更為嚴謹，亦預期由於美國聯儲局將會繼續上調息口，此情況於未來3個月將會持續。同時，租金預期於未來3-12個月將會上升，即使升幅較之前預期輕微。
報告作者RICS亞太區高級經濟師Sean Ellison 表示︰「8月份住宅市場情緒指數有明顯回落的轉變，鑑於現時市場上出現多項因素而非單一因素包括貿易戰、較高借貸成本、高估值，結果反映出這個現象或會持續一段時間。」
香港整體住宅價格預期未來12個月將會下跌0.2%，香港區價格預期來年會跌0.9%，新界區將會下跌0.3%，而九龍區則會上升0.5%。
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