平一成 冇樓睇 連租約物業 買唔買得過 | 香港樓市2018
撰文：1% Anthony ｜圖片：新傳媒資料庫
讀者來信
Anthony Sir你好，一直都有留意你的專欄，很贊同你的觀點，升市個個盲追，反而跌市個個唔敢買，真傻！希望今次跌市我都可以買到筍盤，所以我最近都有去睇樓，真係有平！有代理介紹咗個單位給我，樓價比之前的成交平了差不多一成，不過連租約、冇樓睇，你覺得風險如何？值得買嗎？
回覆讀者來信
首先要明白，點解連租約物業會平啲？
主要因為 (1) 冇樓睇 及 (2) 按揭成數低
先講「按揭成數」… 尤其年青人上車，影響很大！
近年政府不斷收緊按揭，其中一招是「出租物業最多只可以借 5 成按揭」，甚麼是出租物業？銀行審批時，主要睇物業是「交吉」還是「連租約」。
如果有租約，即使你打算租約完結之後，收回物業自己住，都冇計！最多都是借 5 成！年青人買樓上車，除非有父幹母幹，否則多數唔夠首期，所以按揭成數的影響很大！
首期差好遠？…根據金管局指引，600 萬以下物業最多可以借 8 成按揭，400 萬以下物業最多可以借 9 成按揭，如果可以做到高成數按揭，最低只需 1 成、2 成首期，與 5 成相比，差好遠喎！以下幾個例子… 400 萬以下物業影響最大！最低只需要 40 萬首期，連租約就要 200 萬，相差 5 倍！當然現在 400 萬樓不多，以 500 萬計，首期都差 2.5 倍！
| 樓價例 | 最高按揭成數 | 最低首期 | 連約首期 | 首期俾多 |
| 400萬 | 90% | 40萬 | 200萬 | 160萬 |
| 500萬 | 80% | 100萬 | 250萬 | 150萬 |
| 700萬 | 60% | 280萬 | 350萬 | 70萬 |
然而不是每個買家都緊張按揭成數！
現時按揭政策，樓價越高，按揭成數越低，例如 1000 萬以上物業本來最多只可以借 5 成按揭，是否連租約基本沒有分別。
又例如，筆者過往賣樓遇過很多買家，並非上車族，是有實力的換樓客，或者投資收租客，5 成或以上首期？冇難度！例如上述 700 萬樓的例子，首期相差不多，買家一般不太在意。
講完按揭成數，再講「冇樓睇」…
以前我們買樓，最喜歡連租約！平！
當時按揭成數沒有分別，無論是「交吉」還是「連租約」標準按揭都是 7 成，沒有分別，但連租約都會平啲！點解？因為冇樓睇！
很多朋友都會介意：「大拿拿幾百萬買層樓，睇都唔睇？買菜咩？」事實上對很多資深投資者來說，買買賣賣幾十次，買樓易過買菜！筆者亦然，對一些熟悉的屋苑，甚麼開則，甚麼景觀，識背啦！根本沒必要睇，代理報盤，價錢合適，大膽還價，就成事了。
又有朋友問：「唔睇過層樓就買，唔驚層樓好殘咩？」
首先，買連租約物業，主要是因為樓價比較平，還價的時候，我們已經會當佢「好殘」甚至是「鬼屋」來還價，全屋幾十萬裝修費已經計算在內，即是真的好殘，也沒有損失。
其次，買樓的目的是收租，過往曾經有很多物業，筆者由買入，到幾年後樓價升了，賣出獲利，租客一直都住在單位內，我根本從來都沒有入過屋！單位到底是「殘」定「靚」還重要嗎？
除了價錢平，連租約物業另一個好處是即買即收租。
毋須翻新，毋須丟空一段時間放租，賺了翻新成本，最少都要幾萬元，也賺了時間，裝修連放租可能要一兩個月時間，也不錯。當然如果你本身是買樓新手，過不了心理關口，又或者沒有足夠首期，又或者買這個單位是用作自住，沒必要冒這個險。
始終冇樓睇，需要點經驗、技術，對單位及租客作出評估。
有機會再分享，如何冇樓睇都估到單位情況。
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