36歲公務員擁兩間樓 加按投資 每月出多半份糧 | 理財個案

撰文：諗Sir  （ Homebloggerhk ） ｜圖片：新傳媒資料室、iStock、網上圖片

諗sir你好

本人是收息101及103的學生，今年36歲，公務員，月入$25,000，惟薪酬再加機會不大，最多也是約$33,000左右。

已婚，太太32歲，月入$23,500，沒有物業。已有一名一歲小朋友，打算兩年內再生多個。

名下有早年買落的兩間樓出租。一間收租$17,500，月供$11,000，市值約$670萬，尚欠$280萬。另一間收租$10,000，$月供6,500，市值 約$400萬，尚欠$165萬。

如有必要，父母尚有額可作擔保。另外正租住其他物業，月租約$11,500。

此外最近有一筆現金約$90萬可用作投資，正考慮不同的收息方法，不過而家正值加息週期，擔心未必是入市的最好時機。

希望換一間平價三房自住，同埋保番一間收租，其餘錢放在收息產物，咁可能個個月收一個月糧都未定。

如果將所有錢夾硬比埋老婆上車，個個月都沒正現金流，同埋面對樓市下跌風險。

而如果按兵不動就效益比較低，而家都幾心大心細，一生三世已成其二，不過人工基本上都比較低，如果主力放在債基，個個月都出雙糧，如果放在樓，就負擔好大。

還望諗sir指教庸才，感謝。

讀者上

諗sir回答

呢位公務員$25,000人工，36歲有兩間樓，仲要係供滿大半! 證明理財只要有方法，想過好一點的生活不難。誠言小富由儉、大富由天。

雖1971年過後單靠儲蓄已不可致富，出糧紙幣已被政府「印走」大半。今時你為30年後退休生活就像1988為晚年儲錢，當年兩房住宅賣廿幾萬、三房四十萬，究竟數字表示咩由2018年看倌自決。

因此成小富，除了儲蓄更要識時務，更要好好解讀政府比我地嘅訊息。近廿年政府力推的財務政策有2000年強積金、2002年又叫人係時候買樓、2010年又出辣招阻止人買樓、2018年又出個公共年金。

債基於加息週期不受壓

睇返轉頭，只要你同政府的方案做相反，腰纏萬貫是肯定的。所以政府金融精英一早作出提示，錯只係我地平民唔識解讀。

讀者就係近年聽得明佢老闆講咩，積極買樓，依家賬面賺六百幾萬，物業市值共一千萬，對於兩萬幾銀月入人仕而言不錯。咁既情況之下，咪有心情下年再生一個囉。

至於下一步，絕不要因賬面賺價而飄飄然，緊記自己對於市場力量仍是很渺少。由於借貸力七百餘萬已用過半加上現金水平少，所以唔應該急買第三間樓，何況佢只36歲，距離45歲大限仍有時間，不急買。

債基於加息週期不會受壓，美國聯儲局由2013開始收水由負利率開始，2015年正式有正利率之加息，債基都不呈大跌之象。2018年債基價格有跌，但跌幅當然少於股市，更少於人民幣。

公務員再加薪空間不大

不少人希望買賣投資物賺價，但由於人性的貪婪，大部份想靠賺價去提早退休的人，終其一生都在勞碌。

筆者建議是先讓一步，坐慢車月月收息，就當遇上金融風暴好似2008，捱下價跌些少就無事，一年內升得返跌市之前個價。

股票投資人當年多沒頂，但筆者唔係話股市無人贏大錢，例如莊志雄博士就係出色一位。莊志雄博士為信報前研究部主管，今時已參與Homeblogger團隊，你可看看要在股市贏錢，究竟要去到如何功力。

現時90萬可部份作投資，另記緊將手上樓房加按盡，應可多按150萬在手。由於現時加按最多只按六成，故加按不太會為讀者引入call loan風險。同時多了現金在手，那就對應了讀者計出現金流效益低之問題。

加按投資每月多半份糧出

在此提出讀者於課程後對個人財務位置之分析有了條理，識計出自己強弱及預期執行後的財務狀況，識得自己推演就有了生路，值得恭喜。

有現金後水平應在240萬水平，可拎一半投資收息103的債基C餐及E餐，每項60萬，12%及15%的收息平均在13.5%/年，120萬投入月月可收13.5K，等於每個月多半份糧出，已很不錯。

同時用C及E餐已有一定避險因素，相比用A餐收25%已降低不少風險。隨後一至兩年收住息去等時機，遠比乜都唔做好!