供樓趁後生創富3部曲自住樓供得起就要買

撰文：Ann姐｜圖片：新傳媒資料室、Ann姐、unsplash

財技槓桿Step 1 : 基本知識

槓桿是一張雙面刃，在升巿時，固然是令資產增值的工具，如投入3成資金買入單位，例如以30萬元本錢購入一個100萬物業(借70萬)，當樓價上升3成至130萬元，賣樓時歸還銀行70萬元的欠款，手上便有60萬元，資產便倍增了。

假如槓桿再大一點，例如將手上的30萬元資金購買一個300萬元物業(借270萬元)，那麼當樓價上升3成至390萬元，在還清欠款後便有120萬元，資產更是原先的4倍之多。

槓桿的另一面便是較大的風險，假如以一成首期購入單位，樓價下跌一成，業主便開始進入負資產的邊緣，隨時要面對銀行追討差價(俗稱Call loan)。但假如當初以較低成數按揭購入單位，例如以三成首期購入物業，之後如樓價只下跌一成，那麼便還有時間預備可能的困境。

這個財技槓桿原理，可以令資產增值，但假如不賣出單位變回現金，其實也只是紙上富貴，而即使賣樓套現，也不過是銀行戶口中的一堆數字而已。但在樓巿上升的時期，有不少人可以藉著這個機遇改善生活環境。

就以上述30萬元首期，以9成按揭買入300萬元單位(借270萬元)的例子來說。假如這位買家(A君)當年其實好想買入一個400萬元單位，耐何當年實在無法多支付十萬首期以9成按揭購買該400萬元的單位。不過，藉著樓巿上升，他現在是有何能購入該單位的。

假設樓價上升了4成，A君的物業便由300萬元升值至420萬元，在還清貸款後，便會有大約有150萬元的資金（為簡化計算，樓巿上升期間的供款及買賣洗費全都省略。）

當年400萬元的單位，現時升值至560萬元，即手上150萬元的資金足以支付該單位2成首期有餘了，當然，貸款多了，風險與壓力亦會隨之增加。所以隨著樓值升值，高成數槓桿的效應還可以幫業主改善生活環境的。

金管局對銀行批出按揭有一套指引，就是經常聽到的壓力測試，當中牽涉到貸款人的收入及供款額。沒有工作，便沒有收入，沒有收入，便難以覓得貸款。供款額方面，主要受到三個因素影響，分別為貸款額、利率及年期。

對於貸款人來說，時間是最大的敵人，因為銀行通常會以75減供款人年齡作為供款期的上限，同時，亦有一個30年的絕對上限。

譬如說，一個40歲的申請人，多數可以獲批30年的供款，但一個52歲的申請人，便只能獲批23年的供款，在下表中，假設申請人的供款與收入比率(DSR)落在50/60的上限，便可計算出，借取100萬元貸款的話，他的最低入息是多少了。

從上表上得出，假如貸款人可以借到30年按揭，每借100萬元，只需要有9,100元的每月收入，但假如貸款人只借到23年的按揭，每借100萬元，便需要有10,317元的每月收入了，兩者相差達13%。

當提起買樓，不少人都會說現時樓價太貴，待跌了後才買，但到底，跌了多少才應該買呢？

不少人說要買樓，但在樓價下跌了三成的時候，郤又再說多跌三成，結果樓價不跌反升，白白錯過了一個時機。李超人講得啱，供得起就買(自住樓)。

編按：Ann姐為「有樓萬事足」節目總顧問、「買樓上車防中伏」、「上車又住又賺」及「財富十級跳」作者，作者專頁Ann姐上岸原理及 cMoneyHome.tv