上車又怕樓價跌揹成身債 想成功置業 3個關鍵要知道｜經一專欄
不過曾幾何時，當滿街都是負資產的年代，不少買了樓的人都紛紛慨嘆，後悔當年為何有買樓，早知當年就……
香港人對樓市可謂又愛又恨。
上車關鍵1：小心固有觀念
在90年代樓市爆煲前，有一個觀念已植入每個香港人心中，就是樓價只會升不會跌，當時他們可以找到一千個上升的理由，就是找不到一個下跌的理由。
到樓市爆煲後，有人更到那一刻才驚覺「原來樓價是會下跌的」，「原來有個名詞叫負資產」。
當時更流傳一個故事，就是某外母見準女婿的時候，問了一句「你有無樓架？如果你有樓我就唔畀個女嫁你」，外母擔心女兒要一同背負著樓這個負債，物業成了人們眼中的負債，不再是資產。
要想清楚上車理由
到了十年後的今天，若出現同一故事，外母那句話會變成「你有無樓架？如果你無樓我就唔畀個女嫁你」。
你可能會問，買又可能會跌，唔買又可能會升，怎樣才可做得較精明呢？首先要清楚自己想自住還是投資，若果打算自住，比起將來樓價的升跌，更重要的反而是將來利率的升跌。
因為若打算長期自住，買入後的買入價已是固定，將來的樓價升跌與你無關，影響的只是心理上的影響，反而對你最有關的是每月供款，因此將來的息口走向對你影響更大。所以重點是考慮你的負擔能力，甚於分析樓市走向。
上車關鍵2：不要盲從
近年的利息是人類歷史百年難得一見的低息環境，樓市將來升跌無人知，但利息上升卻是必然的事，只是時間問題。絕不要抱有為趕上車而強行買樓的想法，若你打算自住，就要考慮若加息三四厘後的供樓負擔情況，若你現在已想像到，到時會供得很辛苦，那又何必要強行買樓呢？
所謂按揭，其實即是孖展，絕不要以為別人做你就要做，樓價的升跌我們無法控制，我們能做到的就是風險管理，只有控制好風險，我們才能避免成為負資產的一員，令物業成為我們的資產而非負債。
就算萬一成為負資產，只要保持每月供款，銀行亦不會找你麻煩，你仍有翻身的機會。
當然我們亦要避免在極端時間入市。甚麼是極端時間呢？就是所有人都想買入/賣出時的瘋狂時期。即不要在所有人都想買入時買入，及不要在所有人都想賣出時賣出，因為這正是週期的高位及低位。
今次討論了自住方面的，而下次將討論，在投資者眼中，物業甚麼時候是資產，甚麼時候是負債。
在真正的投資者眼中，物業只是一個投資工具，絕不會為上車而上車，盲目為了擁有自己的物業、為想做業主而買樓。
投資者著重租金回報，計算租金回報率，評估回報率能否大於按揭利率，從而計算出該項物業投資能否產生正現金流，還是出現負現金流的情況。而投資者擁有多角度思維，以創造資產財富為目標。
舉一簡單例子，假設現時投資工廈的回報、每月的淨現金流都較投資住宅多，而工廈受政府各種措拖打擊的程度又比住宅少。那投資者就寧願將資金投資工廈將其放租，然後再租住住宅，而不會選擇直接將資金投資住宅物業然後自住。因為這樣，每月的淨現金流會有較好的效果，令財富更為增值。
上車關鍵3：租金回報成為關鍵
會計的定義是「資產-負債=資本」，當資產價值比負債少的時候，就出現所謂的負資產。但投資者除了會計上的資產負債定義外，亦會以現金流是正或負去定義該物業是「資產」還是「負債」，投資者認為真正的「資產」是要能產生正現金流的項目。
若果租金收入少於供樓支出，令該物業每月出現負現金流的情況，在他們眼中這物業只是「負債」。例如某投資者將手持物業出租，而租金收入7,000元減去供樓支出10,000元後，每月出現3,000元的負現金流，他們眼中該物業就是「負債」。
因此，物業的租金回報是決定投資該物業與否的關鍵，若在買入前得知該單位出租困難，該物業往往不是好的投資項目。
近年有不少商場將商舖分成很多迷你商舖出售，更以入場費低作招來，但當中有商場的人流及商舖出租的情況不太理想，若果無法將商舖出租，無法產生現金流，該商舖最終只能成為「負債」。
若要提升物業的資產價值，就要從租金收入方面著手，以住宅物業為例，可透過裝修，將單位變得較美觀及較有空間感，又或合法地將一個單位分割成多個單位出租，從而收取更高的租金，令物業成為你真正的資產。
編按：龔成是於公屋長大的80後青年，畢業後於銀行從事投資相關工作，雖然月薪僅萬多元，但因為理財及投資有道，只花五年時間，於28歲已累積到100萬元資產，目前淨流動資產有數百萬元。著有暢銷書《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》及《財務自由行》，並出任創富課程導師。
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