【銀行削按揭優惠】轉按無現金回贈！銀行閂水喉！樓神王震宇：未來兩三年不要買樓 | 樓市點睇

撰文：Smart ED編輯部｜ 圖片：unsplash、新傳媒資料室

銀行削按揭優惠

據市場消息，恒生銀行再削按揭優惠，9月1日起恒生會把轉按客戶的現金回贈減至零，一手和二手按揭的回贈水平將維持不變，於1%至1.5％水平。東亞表示轉按和加按的現金回贈會保持在1.5％不變，會在有需要時作出適當調整。另外，渣打表示，不時會檢討按揭息率及回贈水平，並在周一（8月26日）把轉按的現金回贈減至1％。中銀香港指，會密切留意市場發展，不時檢討按揭服務條件。

香港銀行按揭優惠減少 聯儲局沒及時加息

利率週期風險源於2008年金融危機，聯儲局透過不斷減息來刺激經濟發展，當時聯邦基金利率為5.25%，因此絕對有足夠空間逐步減息，幫助美國渡過上次經濟危機。 但不少經濟學家認為當美國解決了危機後，聯儲局沒有及時加息，加上加息力度不足，導致利率遲遲未能符合市場需要，亦埋下了下一個金融危機的炸彈。

過去美國自1994年開始，一共經歷四個加息週期，首三次分別加息6厘、6.5厘及5.25厘，但最近一次加息週期僅加2.5厘，而現聯邦基金利率現時已到達2%至2.25%的低水平，美國卻有意開始新一輪減息，當未來出現新一輪金融危機，聯儲局將難以再次打出減息這張牌來「救市」。

美元升值輸入通縮

王震宇認為，是次利率風險將促使資產泡沫爆破，過去美國不斷「印錢」，導致有錢人愈來愈有錢。 不過資產泡沫週期循環已經見頂，央行只能壓低官方利率，但市場利率不跌反升。 過去央行定了利率，市場亦要跟隨，即是市場有危機時會買入一些市場上不能融資而結業的企業債券，讓他們有過度性的融資。 但現時央行愈來愈脫離基本因素，政客只希望令經濟不停直線上升，但忽視了負債愈來愈大的問題。

未來當息率脫離基本因素下，央行與利率市場連結將會消失，無論央行如何維持短息，長息亦不能控制，本來減息可惠及股市與樓市，但是股、樓市場已處於歷史高水平，若果再次大幅推高股票與樓市等風險資產的價格，最後將變成一個巨大的資產泡沫爆破。

對於歐元區及發達經濟體，他認為當地政府債更容易爆破，不過泡沫爆破的時間難以估計，有可能是兩年或三年間。 但現時利率從未試過如此脫離現實；加上歐元區有太多風險，10月份又迎來英國再次嘗試「脫歐」，未知會否造成骨牌效應。 除了利率週期所造成的外圍風險外，他指因聯繫匯率制度關係，導致美元升值港元亦同時升值，屆時會輸入通縮。 通縮是指所有物品在一段間時內跌價，當然樓價下跌也不例外。

正如由1999年至2004年間香港出現通縮（見圖三），CCL亦累跌接近70%，期間美元指數兩度升至120點的期內高位。 目前絕大部分的金融交易及貿易均以美元結算，當強美元出現時， 香港出口貨品的相對價格上升，出口會減少。 但在強美元下入口貨品的相對價格減少，最終形成入口通縮。

另一個有關強美元導致香港出現入口通縮的解釋為，當美元強勢， 港元跟著水漲船高，可能導致進口大於出口的情況，導致市場上流通的港元便會減少，導致本地購買力下降，物價亦隨之下跌，形成通縮。

樓市下行至少維持兩年

香港現時亦受到本地政治事件影響，王震宇更認為「走資潮」已經出現，同時樓市已處於頂端，故建議投資者在未來兩至三年間都不應貿然入市。 根據數據顯示，今年第二季國內生產總值（GDP）按季減0.3%，7月份關鍵採購經理指數（PMI）更降至逾十年來新低；房地產交易較去年同期大幅下跌35%；零售業則連續五個月下滑。

他認為現時採購經理人指數已經下跌至低點，可能因為內需過強勢，導致香港跌慢了。 他指現時出現的「走資潮」源於香港管治問題和自由度下跌，當中很多離開的亦並非本地人，而是內地的資金由香港離開。

香港樓市受內外圍風險夾擊

在過去20年，香港物業約兩成是由內地人在香港購買，當發現香港環境有點「勢頭不對」便會拋售賣樓。 香港受內外圍風險夾擊下，長遠影響無從估算，他建議投資者不應貿然入市買樓。 雖然不少「無樓人士」都希望可以盡快「上車」，但他認為兩至三年間也不是一個入市的好時機，如果其後想要買樓，亦要視乎樓價跌幅。 當跌幅是逐漸下跌時，可能需要更長的時間才能「上車」；但如果一下子跌30%至40%，風險可以較低，視乎不同人可以人承認多少風險。

對於已經有一個物業的業主，並不建議在此時加按樓宇買樓，因為當業主借貸再買時，反而是加碼投資，當明知樓市將會下行時，應把資金投資在香港以外有機會資產增值的，來對沖香港樓市的跌幅，不過他提醒投資者，必須清晰這些地區有升值潛力才可出手。

另一個保障資產的辦法，王震宇建議沽出「實磚」轉攻「紙磚」， 將部分沽樓套現所得換成地產股。 例如像新鴻基地產（00016）這樣的地產股，因為新地股價較賬面值有折讓37%，投資者等於以63折價錢購入「實磚」。 雖然買地產股並不能為投資者解決實際居住問題，但投資者收息卻可以補貼租金開支。 故沽「實磚」買「紙磚」既可保身家，亦可以保證一定的居住質素。