單身不婚中佬諗定點賣遺產樓 換將軍澳細單位好唔好？上車6大建議｜諗Sir

雙親健在，將來會留下現值約550萬元（1976年樓，已供斷）的舊樓遺產給我，現正每月出租14,000元（不是本人名，現是雙親名，現收入歸他們）；而同住單位則會留給弟弟。

想請教手頭上父母現值550萬元舊樓，應否套現用來敘造首期置業？例如買入深水埗細單位300萬元（AVAxx，170平方呎）自住？因為本人在香港現未有物業名，將來接收遺產樓也不需交稅。另想過賣出舊樓，去買將軍澳一些細單位（300多平方呎）。閣下認為如何？

諗sir：遺產承繼的樓是不用繳稅的，讀者希望搶在收到遺產前，自己先入手一間住宅，而屆時不但省稅，單人亦持有兩宅，這種想法是無問題的，惟關鍵在於執行上或有問題。

不過，心儀深水埗一些170平方呎單位，依筆者淺見就不太理想。筆者有以下六項看法。

第一，深水埗區現有大量劏房或一房一廳供應，那在同區買些較新的單位租出去，試問究竟可以租貴幾多呢？

第二，要了解買樓投資，是看準通賬必然存在。回顧香港在過去20年，只試過兩年出現通縮情況（2020、2003年）。閣下只要在年輕時儲到一筆首期買樓，供樓在通賬期便會愈見輕鬆。

難敘造30年按揭

第三，其實讀者在按樓後，錢可以既可買樓收租，同時將部分資金投資於股市。

留意讀者在45歲後開始難敘造到30年按揭，令按出的錢逐日漸少；加上舊單位加按，必須處理驗樓問題，宜先check up之後才行動。

第四， 一間1976年的樓，按揭期最多23年，更要趁易批核的時候去做。若樂觀地按到23年、樓價550萬元的六成出來，即約300萬元。原本攤30年還款，月供約11,000元；現時只攤23年，便要月供近20,000元。

第五，按到出來的錢，部分用來買樓，例如一成首期，買600萬元物業，只用60萬元首期，那餘下的錢如何用直債保本收息？

近日報章大談的滙豐銀行發行的年息8厘沒到期日直債，在瑞士瑞信銀行（Credit Suisse）出事後，債價跌至87元，比起手價100元，半個月內蒸發13%。再一次說明，免費的東西才是最貴。

第六，讀者的借貸力約437萬元（35,000÷ 10,000×50%×2.5*）。想買將軍澳300幾平方呎細單位，用這個借貸力不夠買，當然付多些首期就可以。不過，買樓要留意須借到按揭、防伏及具稀有性選擇，將軍澳近港鐵站有大量兩房單位，惟此等單位不太具有稀有性。

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