樓市3大轉勢訊號 樓價隨時跌15%｜地產股｜逃犯條例｜樓市點睇

撰文：Smart ED編採部 ｜圖片：中新社、何柏基、新傳媒資料室、unsplash

樓價隨時跌15%

反修訂條例浪潮升溫，恒生指數跌勢加劇，連8月6日的8月份低位也一併失守，順勢重返年初水平，賬面升幅煙消雲散。而反映香港樓價表現的中原城市領先指數（CCL）已經連跌三週，地產股亦走下。

其實，香港自置居所的比率接近50%，樓價升跌會對家庭財富產生關鍵性影響。正值香港處於數十年來最嚴峻的一刻，今期「封面故事」邀得兩大「樓神」指點迷津，包括Portwood Capital主席卓百德（Peter Churchouse）及Bricks & Mortar Management主席王震宇現身說法，披露對樓市走勢最新看法。

卓百德：樓市已於6月見頂

卓百德上世紀「80年代」從紐西蘭移居香港，後來出任摩根士丹利董事總經理，現時為Portwood Capital主席。近日政治風險升溫，開始對本地經濟有實質影響。卓百德指出樓價不會出現急跌。但確認樓價已經見頂，用家可以伺機執平貨。

今年有多個不利因素困擾香港，卓百德指出香港受到不利消息影響，例如中美貿易戰及本地社會運動。現時開始對不同行業產生影響，例如零售、餐廳及娛樂事業，他表示，當然受影響的零售業，不一定是超級市場，但涉及耐用消費品的行業受到影響。這些行業經營情況惡化，樓價尚未反映。故卓百德相信香港樓價已於6月份見頂。

王震宇：買地產股好過買樓

差估署公布的6月份樓價指數終見回落，雖然跌幅小於1%，暫未見樓價大跌，王震宇認為香港受制於三個樓市轉勢的因素，例如（一）強美元輸入通縮；（二）資金泡沫週期見頂及（三）政治風險升溫等，使本來處於頂端的樓市開始走下坡，而下行週期可長達兩三年，此刻買地產股好過買樓。

利率週期風險源於2008年金融危機，聯儲局透過不斷減息來刺激經濟發展，當時聯邦基金利率為5.25%，因此絕對有足夠空間逐步減息，幫助美國渡過上次經濟危機。

但不少經濟學家認為當美國解決了危機後，聯儲局沒有及時加息，加上加息力度不足，導致利率遲遲未能符合市場需要，亦埋下了下一個金融危機的炸彈。

過去美國自1994年開始，一共經歷四個加息週期，首三次分別加息6厘、6.5厘及5.25厘，但最近一次加息週期僅加2.5厘，而現聯邦基金利率現時已到達2%至2.25%的低水平，美國卻有意開始新一輪減息，當未來出現新一輪金融危機，聯儲局將難以再次打出減息這張牌來「救市」。

美元升值輸入通縮

王震宇認為，是次利率風險將促使資產泡沫爆破，過去美國不斷「印錢」，導致有錢人愈來愈有錢。不過資產泡沫週期循環已經見頂，央行只能壓低官方利率，但市場利率不跌反升。過去央行定了利率，市場亦要跟隨，即是市場有危機時會買入一些市場上不能融資而結業的企業債券，讓他們有過度性的融資。但現時央行愈來愈脫離基本因素，政客只希望令經濟不停直線上升，但忽視了負債愈來愈大的問題。

未來當息率脫離基本因素下，央行與利率市場連結將會消失，無論央行如何維持短息，長息亦不能控制，本來減息可惠及股市與樓市，但是股、樓市場已處於歷史高水平，若果再次大幅推高股票與樓市等風險資產的價格，最後將變成一個巨大的資產泡沫爆破。對於歐元區及發達經濟體，他認為當地政府債更容易爆破，不過泡沫爆破的時間難以估計，有可能是兩年或三年間。但現時利率從未試過如此脫離現實；加上歐元區有太多風險，10月份又迎來英國再次嘗試「脫歐」，未知會否造成骨牌效應。

除了利率週期所造成的外圍風險外，他指因聯繫匯率制度關係，導致美元升值港元亦同時升值，屆時會輸入通縮。通縮是指所有物品在一段間時內跌價，當然樓價下跌也不例外。正如由1999年至2004年間香港出現通縮（見圖三），CCL亦累跌接近70%，期間美元指數兩度升至120點的期內高位。目前絕大部分的金融交易及貿易均以美元結算，當強美元出現時， 香港出口貨品的相對價格上升，出口會減少。但在強美元下入口貨品的相對價格減少，最終形成入口通縮。

樓市下行至少維持兩年

另一個有關強美元導致香港出現入口通縮的解釋為，當美元強勢， 港元跟著水漲船高，可能導致進口大於出口的情況，導致市場上流通的港元便會減少，導致本地購買力下降，物價亦隨之下跌，形成通縮。香港現時亦受到本地政治事件影響，王震宇更認為「走資潮」已經出現，同時樓市已處於頂端，故建議投資者在未來兩至三年間都不應貿然入市。根據數據顯示，今年第二季國內生產總值（GDP）按季減0.3%，7月份關鍵採購經理指數（PMI）更降至逾十年來新低；房地產交易較去年同期大幅下跌35%；零售業則連續五個月下滑。他認為現時採購經理人指數已經下跌至低點，可能因為內需過強勢，導致香港跌慢了。

王震宇指，現時出現的「走資潮」源於香港管治問題和自由度下跌，當中很多離開的亦並非本地人，而是內地的資金由香港離開。在過去20年，香港物業約兩成是由內地人在香港購買，當發現香港環境有點「勢頭不對」便會拋售賣樓。香港受內外圍風險夾擊下，長遠影響無從估算，他建議投資者不應貿然入市買樓。雖然不少「無樓人士」都希望可以盡快「上車」，但他認為兩至三年間也不是一個入市的好時機，如果其後想要買樓，亦要視乎樓價跌幅。當跌幅是逐漸下跌時，可能需要更長的時間才能「上車」；但如果一下子跌30%至40%，風險可以較低，視乎不同人可以人承認多少風險。

對於已經有一個物業的業主，並不建議在此時加按樓宇買樓，因為當業主借貸再買時，反而是加碼投資，當明知樓市將會下行時，應把資金投資在香港以外有機會資產增值的，來對沖香港樓市的跌幅，不過他提醒投資者，必須清晰這些地區有升值潛力才可出手。另一個保障資產的辦法，王震宇建議沽出「實磚」轉攻「紙磚」， 將部分沽樓套現所得換成地產股。例如像新鴻基地產（00016）這樣的地產股，因為新地股價較賬面值有折讓37%，投資者等於以63折價錢購入「實磚」。雖然買地產股並不能為投資者解決實際居住問題，但投資者收息卻可以補貼租金開支。故沽「實磚」買「紙磚」既可保身家，亦可以保證一定的居住質素。