樓市見頂 三個月內先跌5% 樓神卓百德評香港樓市｜樓市點睇

撰文：Smart ED編輯部｜圖片：新傳媒資料室

卓百德：樓市6月份已見頂

今年有多個不利因素困擾香港，卓百德指出香港受到不利消息影響，例如中美貿易戰及本地社會運動。現時開始對不同行業產生影響，例如零售、餐廳及娛樂事業，他表示，當然受影響的零售業，不一定是超級市場，但涉及耐用消費品的行業受到影響。這些行業經營情況惡化，樓價尚未反映。故卓百德相信香港樓價已於6月份見頂。

卓百德指出截至7月第三個星期或第四個星期的數據，香港樓價已經較高位下跌0.8%。他補充，樓價見頂未必是不切實際的預期，但決不會出現急跌。將現時情況和1989年天安門事件比較，他憶述當時和地產商開會， 部分是香港大型發展商，當時香港樓市幾乎沒有成交。他們紛紛表示有四、五個月連一個單位也未能出售。但現時我們尚未見到樓市如此急劇放緩。

其實早前個別新盤接獲的入票數目為開售單位的5.7倍，無疑現時市況有一定的不確定性，住宅市場的買家觀望，但商業樓宇的投資步伐並未放緩，投資者仍然會視察商業樓宇的投資機會。卓百德透露樓市成交放緩，樓價將會下跌，變成買家主導市場，故投資者會視為投資機會，因為投資者能夠以更低利率取得融資。

香港樓市難現急跌

現時樓價及租金有下調壓力，但另一邊廂，投資者可以用更低息為投資項目融資。他指出，香港人須承擔按揭還款，普遍不用承擔金額龐大的消費貸款、信用卡債項，也沒有龐大的學生貸款，普遍家庭的負債水平不高。故香港整個系統並無形成債務沉重的壓力。他甚至和團隊討論，大家對香港樓市有少許焦慮，但是他決不認為香港樓價出現急跌，有執平貨的機會。卓百德笑言，直至近日賣家有大把好牌在手，今日買家連一張好牌（Ace）都沒有。賣家的優勢將會轉移至買家，這乃上車客的好消息。

從去年7月至今年2月，樓價下跌10%，之後樓價再度回升，甚至再創歷史新高。他相信6月樓市見頂，又會重複上述的週期。其實從2008年至今，香港樓市經歷過五次升跌週期，卓百德笑言：「我們處於進入第六個升跌週期的邊緣。對於一般住宅樓會而言，在短期內有機會下跌5%至10%。」如果這些社會不安沒有停止，如果政府採取措施令暴力升級，卓百德坦言是非常壞的訊號，屆時樓價跌幅加大，或會有跌10%壓力。

以現時情況而言，由6月底至9月或10月，香港樓價將會跌5%或者更多。不過，如果這個社會不安持續，樓價會再跌額外5%至7%。 換言之，以高位計香港樓價有機會較高位跌約15%。卓百德指出，其他對樓市不利因素疊加，例如中美貿易戰、內地經濟持續疲弱，導致不確性定及焦慮。不過，對於上車客而言，他們首期有限，希望能以跳樓價入市。惟卓百德指出，以過去十年計，香港樓價跌幅有限，即使是金融海嘯期間，樓價在六至七個月內跌24%，又再重拾升軌。換言之，上車客不宜對樓價大幅下跌有太多幻想。因為政府高估供應，所以不存在樓價跌30%至40%的可能性。

或現執平貨的機會

另一方面，香港發展商的淨負債比率為全球最低，一般而言其淨負債比率低於25%，介乎高單位數百分點至低雙位數百分點，個別發展商的淨負債比率為5%，甚至是處於淨現金狀態。反觀美國的發展商負債率達50%屬常態；而新加坡發展商的負債比率介乎30%至50%不等。倘從這個角度出發，發展商劈價出售壓力較少，導致樓價跌有限。除樓價太高為上車障礙外，上車客收入能否通過壓力測試又是考慮因素。

香港人「上車」難，買樓要過五關斬六將。辛辛苦苦儲足首期，之後還要做壓力測試，「過到」始有望成功置業。樓價以數百萬計，一般市民未能一次過「full paid」，如此便要向銀行或財務公司承造按揭，借錢攤長慢慢供。雖說貸款金額乃由銀行按樓宇的估值批出，但按揭成數其實是由香港金融管理局釐訂，其亦引入壓力測試來評估買家的供款能力。除居屋和租者置其屋這類有房委會擔保的樓宇外，私樓買家申請按揭時基本均要接受壓力測試。

有關測試假設，當實際按揭利率上升至少3％，按揭申請人的供款與入息比率（Debt Servicing Ratio， DSR）不得超過於60％（基本上限為50％）。以400萬元樓計，按揭成數八成，首期80萬元；月供約12,437元。若利率增加300個點子，月供升至17,919元。那麼申請人的月入起碼要有37,400元，DSR才不會超標，如此才算合格，得以通過壓力測試。如果要按足九成，DSR比率上限為45％。