【美股分析】另類REIT房託American Campus 聚焦大學宿舍市場｜投資有道
撰文：Smart ED編輯部｜圖片：unsplash
美股中的REIT房託
American Campus創辦人Bill Bayless原本是西維珍尼亞大學的舍堂助理，當年大學宿舍簡陋、設施欠奉，學生滿意程度普遍偏低，因而令他想到設施齊全、室內外活動空間充足的高檔學生公寓會有市場。
Bill Bayless於1993年成立American Campus Lifestyles，當時只是一間承建商，首個項目是為德州大學奧斯汀分校興建一間校外學生宿舍。他同時了解到，大部分大學現金流不高，便主動提供免稅債務融資安排（tax-exempt bond financing model），一方面為大學節省成本；另一方面為公司爭取更多發展項目。
1997年公司正式易名American Campus Communities，同年獲得創投基金Reckson Opportunity Partners財力支持，公司由純承建商轉型為開發商。2000年成功接下首個大型項目，為加州大學爾灣分校發展學生宿舍，項目分三階段進行，合共提供4,800個床位。公司於2004年以房產信託基金型式公開招股，當時已是市場上主要學生公寓開發商之一，且專注發展高檔學生公寓物業。
首隻學生公寓房託基金
所持有的16個學生公寓項目中，包括12個校園區外（off-campus）及4個校園區內（on-campus），涉及201幢物業，提供3,900個住宅單位及11,800個床位。除自有物業外，亦繼續有為大學承建宿舍，以及提供第三者管理及租賃服務。不過，American Campus招股時市場反應冷淡，原定發售價範圍介乎19至21美元，惟最終以17.5美元定價，遠低於範圍下限；而籌得資金2.11億美元，主要用於減債，掛牌首日僅平收完場。
投資市場冷待，未有影響公司擴展的銳意。上市翌年推出名為ACE（American Campus Equity）計劃，一站式為大學提供財務、發展及營運服務，以取得校園宿舍的擁有權。首個ACE項目為亞利桑那州立大學。2006年再取得克里夫蘭州立大學項目，同年更成立分支Canadian Campus Communities，將版圖拓展至加拿大市場。公司2008年斥資14億美元，成功吞併同業GMH Communities Trust，收購令American Campus旗下學生公寓組合增加至83個，管理床位數目達51,600張，一躍成為業內龍頭。
上市十年後，在成績有目共睹之下，American Campus搶盡投資市場目光，股價翻一番。American Campus發展至今，物業組合有171個項目，管理床位數目達10.94萬張；旗下97%物業位於四年制公立大學附近，當中最具規模的十間大學的平均註冊學生人數達40,000名以上。企業價值方面，由2004年上市時的3.51億美元，增至現時的97億美元。美國大學宿舍一直供不應求，每年只有一成多學生能入往，其他學生便要寄居親友或自行尋找大學鄰近居所，造就了學生公寓市場。
另一方面，大部分海外留學生偏好在校園區外住宿，主因校園區內宿舍往往日久失修、欠缺配套，兼且自由度低。對於投資界來說，學生公寓市場的吸引之處，是租務違約率遠比其他商業物業低，項目違約率一般低於1%；即便是大學校園區內宿舍項目，違約率亦只大約5%。American Campus於7月底公布，受租值及出租率提升帶動，截至6月底止第二季收入按年增長8.1%，至2.17億美元；經營溢利則倒退48.3%，至3,780萬美元，主因是去年度同期有出售物業收益4,230萬美元。
高息美股 現金流量勝預期
期內純利下跌77.3%，至1,040萬美元，相當於每股攤薄盈利7美仙，若撇除出售物業因素，純利實際增長達1.8倍。第二季營運現金流量上升15.9%，至7,620萬美元，相當於每股55美仙，好過市場預期；可比較物業的淨經營收益增長3.5%，可比較物業出租率90.6%，按年提升2.2個百分點。管理層維持全年展望預測，料純利介乎7,460萬至8,670萬美元、每股攤薄盈利介乎54至62美仙、每股營運現金流量介乎2.4至2.5美元。
因應American Campus第二季業績勝預期，Argus Research將其評級由持有調高至「買入」，目標價53美元。該行指出，美國聯儲局開始減息，有利房託基金等高息股表現；加上高質素學生住宿需求不斷增加，令前景可看高一線。與此同時，新增的迪士尼學院（Disney College）宿舍及加州大學河濱分校項目，將有助提升物業組合價值；而現價市盈率僅相當於過去五年的中點，相信估值仍有重估空間。
鑒於American Campus於6月中曾升抵49美元目標價，JMP Group將其評級由「跑贏大市」降至「大市同步」。另外，加州大學柏克萊分校將為其宿舍項目進行招標，該項目設有6,000個宿位，市場原先預期會整個項目批予發展商獨立營運。但據JMP Group了解，為令宿位收費處於可負擔水平，柏克萊分校很大機會保留擁有及營運權，僅將項目批予發展商承建，邊際利潤將遠不及持有項目作獨立營運。原先預期的股價催化劑幻滅，故將American Campus今、明兩年每股營運現金流量由分別2.44美元及2.55美元，下降至2.41美元及2.51美元。
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