投資$40萬 每年賺$20.4萬 轉租做二房東 回報50厘｜經一專欄

這次的主題是，提高租金回報…
今時今日買樓收租回報不高，大約3厘，可以提升？5厘？10厘？50厘？…咁都得？！對一般人來說是不可能、不可思議的事，其實只要你身邊有一班喜歡賺錢的戰友，自然就會想到很多新點子！

撰文：1%Anthony ｜ 圖片：新傳媒資料室、unsplash

學員Ａ： 我將個單位劏開兩間，收5厘~~
學員Ｂ： 使乜劏得咁辛苦，我最近做間學生宿舍都有5厘~~
學員Ａ： 聽講你之前搞過賓館，收幾多厘？
筆者： 勤力啲都有10厘嘅~~
學員Ｃ： 最近我同拍檔租咗個單位返嚟分租，做到50厘！

學員Ｂ： 嘩！勁喎！咁真係要交流吓…
學員Ｃ： 我朋友做太空艙仲高，超過60厘添…

簡單改動 回報5厘

難度不高，只要買對樓，做些簡單改動就可以！
例子一：觀塘約40年單位，分間兩間，入則沒違規。學員Ａ幾年前買入的時候大約350萬，420呎，如果正常出租，月租約1.2萬，個面積，足以做兩個一房一廳的單位，每個單位有210呎，舊樓來說挺實用，房間甚至可以放雙人床及衣櫃，客廳可以放小梳化及餐枱，每間月租9千元，兩間就是1.8萬，以買入價計就是6厘，如果唔介意樓齡大些少，地段差些少，呎價1萬還是可以到的，即是大約420萬左右，租金回報仍有5厘多。

例子二：沙田30多年上車屋苑，學生宿舍，簡單改動沒違規。學員Ｂ剛剛幾個月前執到筍盤，440萬左右就買到一個300呎左右的單位，如果正常出租大約1.3萬左右，今次改動工程更少！原本兩房一廳的空間，只需要犠牲客廳，多間一間房，美化一吓，提供簡單的傢俬電器，租給內地學生，每間房可以租到6千元，3間房就是1.8萬了，回報接近5厘。

涉分間技術 回報10厘

難度稍高，需要一些比較複雜的分間技術！
例子一：佐敦50年舊樓，入則、正式申領牌照，做賓館。當年筆者買的單位大約750呎，與拍檔們自己規劃、申領牌照，過程挺辛苦的，如果不嫌樓齡舊，現時市場中，呎價1.1萬，即是大約800萬左右，就可以連牌買入，翻新一吓就可以開工了。單位分成8個房間，日租平均400元，視乎房間大小而定，勤力點可以做到8成入住率，日收租2,560元，月收租76,800，年收租921,600元，回報直撲12厘，如果能提高日租價，例如大時大節調高收費，或者提高入住率，回報率就更高。
如果唔想管理，亦可以將房間以月租形式出租，反正已經領有賓館牌照，日租、月租都是合法的，以每間房平均6千元計，租金回報約7.2厘。如果想再提高，可以從揀樓方面着手，例如一些唐樓，呎價7千都有交易，租金回報就可以達到10厘。

做二房東 回報50厘

聽落好似不可思議，其實很簡單：二房東！
例子：油麻地50年舊樓，面積約400呎。
單位很舊了，又殘又漏水，業主是位老人家，拿不出多餘錢裝修，於是就租給學員Ｃ，由於單位很殘，租金便宜，1.1萬元就租到，而且簽了5年的長租約，學員自行裝修、分間、分租，以免違規，學員正式入則分間成6個單位，每個房間成本約10萬，已經是豪裝了，總投資就是40萬。每間房租金平均7千元，月收2.8萬，扣除原本的租金1萬，利潤就是1.8萬，每年利潤就是20.4萬。以投入成本40萬計算，回報就是51厘！

嘩！好高回報啊！…真的嗎？

做二房東 優點缺點大比併

事實上，有優點，也有缺點！
（一）優點：沒首期，沒貸款力，也能收租！神奇啊！

因為單位不是買的，只是租的，只需要有工程成本就可以了，今時今日樓價高企，只要位置靚，幾千元的套房，不愁沒租客。

（二）缺點：不能享受樓價升幅！
由於單位不是自己的，租約期滿之後，樓就要交回給業主了，意思是本
金不能取回。買樓收租不同，收租只是甜品，最重要幾年後你你將樓賣
出去，不但可收回本金，更會升值！

（三）思維：其實這不是買樓投資，是一盤生意！

根本不應該用買樓收租的思維去計，一般生意買賣，一年、兩年回本是很正常的，50厘…看似驚人，其實只是兩年回本，在生意買賣上其實沒甚麼，也可以說，這門生意第三年才開始賺錢。

前年筆者將所有賓館出售，冇再做了！
原因很簡單，所謂5厘、10厘、50厘…數字睇就靚，其實冇咁筍！

（一）每個月賺多一萬幾千而已，花的功夫可不少。
（二）要提高回報，難免要揀樓齡大的樓，升值潛力不足。就以筆者之前賣出的賓館為例，賺租金很吸引，但賣價就不高，因為買
的都是高手，都是求回報，加上樓齡舊，難有驚喜。

（三）如果揀對樓，升值潛力夠，賺得更多！
幾個月前，筆者跟很多學員趁跌市撈底，即使4、5百萬的上車盤，半年不到已升值逾100萬，甚至200萬了！買中價樓的升得更多，買舊樓提高租值，當每月賺多1萬，幾時先賺到？

筆者清楚自己的方向…
買樓投資，賺升值才是王道，租金回報只是甜品。