明日大嶼難去馬 供應少上加少 趁樓價回調 上車最後召集｜經一專欄｜香港樓市2019

朋友： 氣氛仲好差喎！
筆者： 七七八八啦，局勢已經逐步明朗。
朋友： 仲會跌多幾多？
筆者： 離底不遠啦，好好把握機會啦！
朋友： 之後會再升番？
筆者： 睇個勢明日大嶼危危乎，未來供應好少，易升難跌！

撰文：1%Anthony｜圖片：新傳媒資料室、unsplash

先旨聲明，本欄不談政治，只談經濟及樓市。踏入第二季，樓市破頂，幸好突如其來的內憂外患，令到樓市高位回軟，造就另一次入市機會。外患，「侵侵」忽然轉口風，中美貿易戰再次開打，環球經濟氣氛再次籠罩着不明朗因素。內憂，逃犯條例修訂爭議越演越烈，不但激發嚴重的社會矛盾，市場更擔心條例若通過，會引發部份業主沽售單位，甚至引發資金撤出香港。

減價盤再現

樓價指數亦見頂回落，減價盤再度出現。雖然未有上次跌得咁深，但總算是一個入市時機。近日最多朋友問的是，市場負面因素仍然未消除，逃犯條例未撤，貿易戰亦未達成協議，如果而家買咗樓，樓價會唔會繼續下跌？仍有幾多下跌空間？會唔會等遲啲買再平啲呢？

筆者認為，形勢已逐漸明朗！
下跌空間不多，要把握機會！

落成量將現斷崖式下跌

再講內患，撤資陰霾已散！103萬、190萬…連續兩個星期的大型遊行，加上全球聲援，台灣綠營支持率急速反彈等等，都給予特首非常大的壓力，不得不宣佈暫緩逃犯條例修訂，有專家分析指，實際上已等同於撤回了。之前提到條例通過，或會引發部份業主賣樓、資金撤離，唔使驚啦！內患延續，明日大嶼勢危，供應將少上加少！

今次逃犯修訂條例，令到特首林鄭月娥的支持率大跌，過往她曾經提出不少大刀闊斧，增加土地供應的方案，尤其是明日大嶼計劃，本來已經備受爭議，加上區議會選舉臨近，以林鄭今時今日的形象及民望，相信不少政客、市民勢必大力反對，計劃更難過關。根據統計，2022年後，香港的樓宇落成量，包括私樓及資助房屋，將會出現斷崖式下跌，明日大嶼是樓市供應的最大希望，若計劃被拉倒，供應短缺的情況將會持續惡化。

明日大嶼難如願 增加供應得個講字

當然，政客們會提出很多方案，例如發展棕地、農地等。然而了解物業市場的投資者都知道，呃Like就得！不切實際！由於棕地及農地，涉及不同的利益持分者，收回土地的過程複雜，有排拗！冇著數，啋你都儍！有著數，又話官商勾結！再加上棕地及農地，普遍位置較為偏遠，東一忽西一忽，難以大規模規劃發展，配套又未完善，計及時間、成本、效益等，極可能比填海更差，甚至得個講字，做極都做唔到。

政府財金官員，亦會有很多提意，但多數是需求管理措施。過去十幾年大家都明白到，所謂的逆週期措施，或需求管理措施，很多時只是為了交功課，告訴市民政府有關注而做，實際上最終都會推高樓價，例如SSD令市場二手供應短缺，收緊按揭令市場追逐細價樓上車盤絕跡，15%印花稅令業主們都唔賣樓等。

中美貿易戰成最大隱憂

現在最大隱憂，就只有貿易戰。
只要「侵侵」繼續掌政，相信貿易戰都冇咁快結束，若實體經濟轉差，樓市亦會受到影響，至於影響有多深呢？係咪會越打越烈呢？係咪可以抵銷以上的種種因素呢？筆者又不會看得太淡，試想想，如果說環球經濟差，美國亦無法獨善其身，到時又會出現另一輪減息，甚至量化寛鬆潮，事實上美國都己經經不再加息了，說好的加息週期都己經經完結了，離底還價遠麼？