呢隻藍籌股 長線具紅底股質素 股價潛在升幅70% | 港股分析 | 投資有道
撰文：SmartED編輯部｜圖片：unsplash、新傳媒資料庫
據入境處預計，一連四日的內地「5•1」黃金週假期，共會有668萬人次經各管制站進出本港；而旅遊業議會就估計，內地來港入境團會較去年同期大幅上升六成以上。
雖說近年內地訪港旅客消費模式改變，但這幾天走在銅鑼灣或尖沙咀一帶，仍是到處人頭湧湧，尤其是一些著名大型商場，而持有海港城和時代廣場的九龍倉置業（01997），就可望成為主要受惠者。
2017年才從九龍倉集團（00004）分拆出來的九龍倉置業，主要從事投資物業業務，2018年度業績顯示，來自投資物業的收入134.04億元，按年增長7.27%，佔整體收入近八成（見表一）。
從具體項目來看，海港城期內錄得收入118.7億元，佔總收入的73%，盈利96.8億元，同比分別增長10%及12%，高於去年同期5%及6%的增長率。
時代廣場收入28.4億元，佔總收入約17%，盈利24.8億元，同比分別增長1%及下降2%。 值得留意，這兩大商場毛利率分別達到81.6%及87.3%。
總計2018年業績，公司實現收入164.81億元，同比下滑21%；股東應佔利潤180.27億元，同比增長5%。
受惠內地旅客增長程度大
收入下降，主要是受發展物業貢獻大幅下滑98%，從2017年的約59億元急跌至不足1億元的拖累；但留意這與公司將業務重心定於香港，內地物業全面出清有關，亦是九龍倉系整體的重組策略，並非相關業務出現問題。
從上述數字可見，海港城對於九龍倉置業整體表現，有著舉足輕重的地位，而2018年高鐵九龍站的啟用後，內地旅客進入香港模式向九龍區傾斜，相反減少了到港島銅灣灣一帶，是造就海港城去年度收益增長的一大原因。
瑞銀研究報告指，收租股中九龍倉置業從內地旅客增加中受益最大，預期未來三年的租金收入的年均複合增長率可達6%，大致符合其過去表現。
該行指出，因目前已屆相對較高水平，加上訪港遊客結構性轉變下，短期租戶升級可能性有限，預計2018至2021年間海港城租金年均複合增長僅3%至4%。
不過，人流增加容許商場向租戶收取更高的營業額分成，推動整體租金收入增長。 至於時代廣場，旅客增長未必如尖沙咀般明顯，瑞銀認為未來三年整體租金增長僅4%。
瑞銀給予九龍倉置業「買入」評級，目標價65港元，預測九龍倉置業2019至2021年每股盈利分別為3.56、3.76及3.94元。
花旗報告指，九龍倉置業去年度基礎淨盈利按年增長6%至100.53億元，由投資物業所得的淨利潤按年增長12%至97.04億元，期內淨負債由2017年度的425億元減至394億元，負債比率改善，重申其「買入」投資評級，目標價為56.5元。
該行還稱，海港城的表現強勁，整體收入按年升10%至118.71億元，經營溢利按年升12%至96.78億元。租戶銷售額按年增長24%，零售收入按年增長14%，年底出租率達98%。寫字樓收入則按年升6%，年底的出租率達99%。
至於時代廣場方面，收入按年錄1%升幅至28.41億元，經營溢利按年下跌2%至24.79億元，租戶銷售額錄12%增長，出租率達98%；寫字樓收入則按年增長4%，平均租金升幅達15%，出租率達98%。
海港城收益前景樂觀 滙證報告指，去年海港城零售銷售增長達23.6%，高於本港整體零售市道14.8個百分點，但近期零售市場有轉弱跡象。
海港城去年末季零售增長放緩至10.5%，而時代廣場零售增長亦只有1.6%，低於行業的增幅2.3%。 該行因此預期，九龍倉置業今年的收入增長將放緩，但仍維持「持有」評級，目標價由47.8元升至50.4元。
九龍倉置業管理層在業績會上表示，海港城過去十年的平均增長率在13.3%，今年1月的零售銷售額亦有逾一成按年增長，預料未來租金成本將會下降，而租金將會上漲，意味收入將會增加。
以本週五（5月3日）收市價計，九龍倉置業市值1,844億元，市盈率10.26倍，息率3.45厘；與其市值相若的太古地產（01972），市盈率6.57倍，息率2.61厘；至於希慎興業市盈率和息率則分別為7.69倍和3.25厘（見表二）。
三者之中，九龍倉置業估值明顯較高，這與上述高鐵效益導致內地旅客移向九龍一帶有關；反觀太古地產與希慎的主要商場資產，都是處與香港島。
另外，九龍倉置業盡沽內地業務，將業務重心完全置於香港，避免受內地房地產政策波動的影響，亦是另一原因。
這一點，只要比較九龍倉置業與以內地業務為主的同系公司九龍倉集團，兩者股價上的表現可見一斑。
最後，九龍倉置業息率吸引，去年度全年派息2.1元，較2017年度的0.95元同比大增121%。 股價自1月低位44.3元升至本週一（4月29日）高位61.3元，累升38%，但目前估值未算高，相信長線而言，九龍倉置業是有變成紅底股的潛力。
九龍倉置業週三（5月8日）收市報58.85元，若以晉身「紅底股」股價起碼100元為目標，即有69.9%潛在升幅。
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