恒基韓家輝 從供應、需求及經濟三方面分析樓市 解構樓價不跌之謎
撰文：經一編輯部｜圖片：新傳媒資料室、由受訪者提供
近日港鐵及新世界發展的大圍上蓋物業柏傲莊I開售，成為年內開售新盤的收票王，超額認購達57倍。韓家輝說：「柏傲莊I熱賣，對市場帶來正面影響，反映買家對樓市前景有信心。」恒基地產旗下西營盤新盤藝里坊•2號剛於10月11日推售10伙，定價由584.1萬至787.4萬元，扣除發展商提供的最高4%折扣，折實呎價介乎27,424元至30,519元，而該盤累售142伙，佔可發售單位約81%。
年底前推兩個新項目
剛過去的國慶中秋長假期，多個新盤推售，市場一片熱鬧，藝里坊•2號及北角新盤維峯•浚匯均錄得項目的呎價新高。今年初以來，恒基營業（二）部合共推出三個新盤，包括西半山THE RICHMOND、利奧坊•曦岸及藝里坊•2號，推盤進度及銷售情況未受疫情影響，累售伙數佔可發售單位約八成。「疫情於年初爆發，公司花了很多時間研究防疫措施，而我們是最早推盤的發展商之一，THE RICHMOND反應熾熱，至今累售伙數佔可發售單位約九成。」
隨後推出的利奧坊•曦岸及藝里坊•2號亦有不俗成績，兩個均是舊區重建項目，故加入不少特色元素，提升吸引力。利奧坊•曦岸位於大角咀，該項目共有七期，規模龐大，項目融入周邊環境，並且找來國際知名的設計師以Arty Green為設計靈感，園林設計及會所均別樹一幟。至於藝里坊•2號，與毗鄰的藝里坊•2號，被附近的舊樓包圍，恒基於2018年開始打造「ARTLANE藝里坊」，邀請多名本地及國際知名藝術家，設計出逾20幅壁畫，成功令該區活化。
「以今年首三季而言，營業（二）部樓盤的銷售情況，符合年初的銷售預期，第四季主要看經濟情況。」今年餘下時間，營業（二）部仍有兩個新盤推出，包括計劃於11月推售的尖沙咀德成街項目，間格由studio至三房；另一個是鴨脷洲大街項目，提供studio及一房單位，兩個項目合共提供約310個單位。
「這兩個項目鄰近地鐵站，並以中小型單位為主，價錢亦能配合市場需求，大部分單位定價於1,000萬以內，賣點方面暫時容許我『賣關子』，我們盡量做到每個新盤都有獨特定位。」
賣樓策略方面一直是分批推售，首批大多是貼近市價，提升吸引力，然後循序漸進，因應市場需求定價，韓家輝笑言是健康加幅。根據中原成市領先指數，本港9月底樓價按年下跌約2%，縱使受到社會運動、新冠肺炎及中美關係夾擊，樓價仍然相對堅挺，韓家輝從供應、需求及經濟三方面分析情況。
按揭保險勁升逾倍
在供應方面，本港每年一手市場供應僅介乎10,000至20,000個單位，供應遠遠追不上需求，雖然政府多年努力覓地，但歷任特首也無法解決土地供應不足的問題。至於需求方面，本港人口持續增長，平均每年約50,000多宗結婚，這些年輕夫婦均有置業需求，即使計及居屋供應，仍未能完全滿足需求。「每當有比較重大的事情發生，令樓價下跌5%至10%，已有很多人跑出來買樓，可見需求有多強勁。地產市場雖然偶有調整，但跌幅達兩成至三成或以上，十多年來都沒有發生過。」
政府於2019年放寬首置按揭保險，令首次置業人士購買800萬元以下的單位，可以只付一成首期，令不少人因而有能力「上車」。統計數字顯示，今年首九個月，批出的按揭保險達逾34,000宗；去年同期約13,000宗，按年增長達1.6倍，還未計及發展商提供的按揭宗數，同樣反映市場需求強勁。
移民未必劈價賣樓
新冠肺炎不其然令人想到「沙士」，當年樓價大幅下挫，造就置業良機，不少仍未「上車」的港人均期待再有這樣的機會。「1997年金融風暴令經濟下行，千禧年科網爆破，令樓市積弱；再加上『沙士』沉痛一擊，才令樓市累跌近六成。」
當年實際年利率高達14%，現時僅1%至2%，供樓負擔低，而且約六成業主經已清還所有按揭貸款，因此持貨力較強，基本上沒有業主急於劈價賣樓。「有人說移民潮會影響樓市，但沒有正式數據，即使一部分人移民，也未必一定會劈價賣樓。」至於經濟情況方面，今年受新冠肺炎影響，經濟當然向下，因此要看港府施政報告及中央政策，是否對經濟帶來刺激作用。
此外，第一期「保就業」經已完結，市場預期失業率將會上升，韓家輝認為除非出現大規模失業；否則，對樓市影響不大，而現實是不同行業發展各異，航空、旅遊受影響相對嚴重；而超市、網購卻成為逆市奇葩。「社會運動及新冠肺炎相繼出現，還有甚麼事情會影響樓市，我暫時未看到。」韓家輝說。
他個人看好大灣區的發展潛力，香港是區內其中一個城市，而本身亦有獨特性，故樓市前景仍然不俗。在集團的層面，恒基積極參與買地，包括購入美利道及多幅啟德的地皮，同時收購舊樓重建，現時集團於市區及新界農地的土地儲備，於本港眾多發展商之中，排在前列位置。
為三地首富打工
韓家輝年僅13歲便往英國留學，父親是醫生，但父母從來沒有表示期望他成為醫生，而他化學成績不佳，因此升讀大學時沒有選讀醫科，而是修讀測量。大學畢業後，他計劃返港考取特許測量師的牌照，然後再到英國深造，但後來找到工作，便一直工作至今。
部門首名員工
「我1986年加入高德（Collier Petty）測量師行，當時人工3,000元，扣除吃飯、交通及雜費，所剩無幾，後來自己搬出來住，還租住過類似『劏房』的小型單位，所以儲蓄了一段時間才能買樓。」
他的第一份工作，主要做估價及顧問等專業工作，也涉足物業投資的範疇；其後先後出任信和置業聯席董事，以及英資高富諾集團亞洲區執行董事/發展部董事總經理。他曾到世界不同地方工作，由東南亞、中東至歐美均有涉獵，例如他曾到台灣工作數年，拓展當地業務；其後亦有機會前往處於開發初期的越南、以及當年外國人不易到訪的沙特阿拉伯，令他大開眼界。
他於2013年加入恒基，是營業（二）部的第一名員工，初期借用隔離部門的員工，然後慢慢招聘人手，至今團隊達40多人。「我喜歡同事multi-task（多功能），讓他們接觸更多範疇，懂得多一、兩項技能，有助員工本身的發展，對公司也有好處，當有同事生病或離職，可以幫忙兼顧工作，避免出現真空期。」
韓家輝的部門人手增長40倍以上，若以他負責的項目計算，七年來的銷售金額，增長同樣可觀。除了銷售住宅外，韓家輝同時負責多宗大額買賣，包括整幢物業及土地，數年來九宗買賣合計約360億元。韓家輝在恒基營業（二）部首個負責的住宅項目是維峯，當時未有新盤銷售規管，自從規例出台，發展商推售新盤要多做很多工夫。
回顧30多年前，他指賣樓主要講付款條件及物業位置，現時則愈來愈多「花臣」，無論設計、物管及創新均要詳細策劃，市場變得複雜（sophisticated）。「雖然較以前難做，但是這樣才有進步，每個項目對我來說都是挑戰，盡量做到每次都有新元素，是市場上未有，為顧客帶來驚喜。」
項目獲旅發局推介
韓家輝坦言，加入恒基以來，藝里坊•1號及2號的印象最深，獨特之餘能夠活化社區，並且獲得香港旅遊發展局推介。「坦白說，我對藝術認識不深，這是來自同事的建議，而我全力支持，雖然藝術非常個人化，但卻擁有無形的感染力。」
韓家輝有三大靈感來源，首先是團隊的「腦震盪」，包括老闆、管理層、部門員工及項目管理的同事。由於近年較多年輕人「上車」，他們透過不同渠道與年輕人溝通；此外，公司奉行ESG（Enviroment、Social Responsibilites及Governance），也為他們帶來新主意。
「我先後為新加坡首富黃志祥、英國首富威斯敏斯特公爵（Duke of Westminster）及香港首富李兆基打工，真的非常榮幸。」韓家輝說。
