最近幾年買樓交的是智商稅｜蔡嘉民專欄

筆者過去幾年所有對樓價的預測皆百發百中，自2021年9月首次唱淡，樓價便應聲見頂下跌。
每年都會有不同媒體採訪，無論是2022、2023，抑或2024年，筆者皆表示看淡。的而且確，樓價接近「直插無水花」的狀態，累跌近30%。
最令大眾印象深刻的一次訪問為《經濟一週》，記者問及對樓價看法時，筆者直言道：「假如有樓價期貨，必定盡全力沽爆！」
該影片一出，立即有超過10萬點擊率！影片留言區議論紛紛，當中有不少網友罵筆者智障、騙子云云。
時間過了一年多，樓價自當刻下跌了20%。真正智障的是誰？好像不是筆者。

港樓受2大因素影響

今年2月政府表示取消樓市印花稅，媒體紛紛跑來問樓價是否將見底？筆者曾在近萬人入場的會展講座中提到，取消印花稅只會短暫提高成交，對價格則不會有提振作用，因此會繼續看淡樓價。
的確，自取消印花稅後，過了15週，只有成交短暫上升，樓價則繼續破底，重回2016年水平。
那樓價甚麼時候會真正見底呢？在過往專欄已多次提及，跟據大量數據分析，港樓只受兩大因素影響。
一是按揭利率與租金回報差；二為全球資產負債表相關的「收水」、「放水」。
現在按揭利率為4厘以上，而租金回報只有3厘，買樓大約等於每年虧損1%，絕對利淡市場。那甚麼時候按息會低於租金回報呢？

按息必須低於3%，假設屆時以H+1.3%計算，H必須回落至1.5%。而此時H為4.5%左右，假設開始減息後，每年減息1%，也至少需要三年時間。
因此，筆者認為按現時數據看，最少也要等待至2026至2027年，港樓才有機會反彈。
但如果減息急速發生，或者美國決定重新「放水」，甚或乎港樓急跌多兩至三成，那見底時間便會大幅提早。
當然，仍是那句話，如果閣下有剛需，例如另一半要求「有樓有高潮」；或者認為有裝修需要，想把單位大改至理想的間隔；又或者需要買樓去滿足虛榮心的，就不用計算太多了，閉著眼睛買吧！否則，在如此利淡的情況下買樓，等於直接把錢灑進大海中。

筆者早在2019至2020年，極力勸身邊朋友不要買樓，倘若有錢就買比特幣（Bitcoin）。
奈何十居八九也不聽勸告，工作了幾年，看到自己有100萬、200萬元，便以為自己天下無敵，以八至九成按揭的姿態all in買樓。眨眼間，這群人經已負資產。
的確，他們可以到處跟別人分享有樓以換取虛榮，但真正付上的，是幾百萬元的智商稅。繼續努力打工供樓吧！對這群人來說，財務自由只會是場夢。