物業管理培育打工皇帝 發展前景獲保證

撰文：Smart ED編輯部  ｜ 圖片：新傳媒資料室、中新社圖片

香港物業管理公司協會會長陳志球說：「香港沒有哪個行業，未來前景獲得保證，而物業管理就是得到政府保證的行業。」無論是前任或現任特首，均在其施政報告提出增加興建房屋，數量雖然有調整，但是每次均提出未來十年興建40多萬個單位，所以由房屋衍生而來的物業管理行業，只會長期向上。

法例提升質素

香港物業管理公司協會於1990年成立，現時會員公司共有101間，涵蓋大、中、小型公司，粗略估計，物業管理從業員達40萬名，而過去數年，平均每年從業員人數增長達到一成或以上。

「我入行多年，20年前已經以『朝陽』行業去形容物業管理，並且叫人加入這個行業，當年入行的不少已晉升至高級管理層，成為打工皇帝。」

香港物業管理公司協會多年前已經提出立法規管服務質素，《物業管理服務條例》終於2016年通過，其附屬法例仍在進行諮詢。當附屬法例通過後，若果物業管理公司提供其中兩個或以上範疇的服務，便需要申請物業管理公司牌照。該條例同時為物業管理人訂立兩個級別的發牌制度，管理3,000伙或以上的，需要取得物業管理人（第1級）牌照；管理1,500伙或以上的，需要取得物業管理人（第2級）牌照。

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「物業管理並不等於看更或者保安，而是需要具有全面的專業知識，可謂十項全能，周身刀張張利。」

陳志球指出，物業管理由十個專業組成，分別是法律、財務及會計、工程、租務及估值、投資管理、政治、調解、公關、設計以及行政管理。香港大學早於50、60年前開設物業管理課程，最初主力為政府開辦，九成學員均為房屋署的職員，其後愈來愈多私人機構的員工修讀。現時多間大學及大專院校推出物業管理的課程，包括證書、初級文憑、文憑、高級文憑、學士、碩士及博士課程。以大學課程而言，除了物業管理這個科目，測量課程當中包括設施及物管，畢業生也可以走上物業管理之路。

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中層人才尤其搶手

初入職通常由助理主任開始做起，擁有大學學位固然有優勢，但並不是必須，起薪點約14,000元，若表現良好，獲得擢升，工作兩、三年後，人工已經逾20,000元。物業管理提供良好的晉升階梯，但很在乎個人努力，因牽涉範圍較廣，需要不斷進修增值，同時需要具備投入感及責任感。

「近十多年來，不少年輕人有興趣入行，物業管理公司也樂意提供實習機會，以及聘請大學畢業生，但實際工作一、兩年後，便被大型發展商旗下的物業管理公司『撬走』，因為這些公司資源較為充足，品牌形象也較佳。」

工作表現良好，人才便有機會晉升至中層，在行業擁有五至十年經驗的中層人才，月薪普遍介乎50,000至10萬元。

「整個行業不停需要人才，但以中層人才最為缺乏，因為需要擁有一定經驗，而且代表公司做決策，故需要有危機管理技巧，具備智慧的人才非常難找。」

過去半年，社會運動令爭拗不斷，商場更加成為焦點，示威人士包圍客戶服務部，當中有人以粗言穢語辱罵職員數小時，物業管理員工需要極高的情商（EQ）及智慧去處理。陳志球指出，喜歡面對人、與人溝通、EQ較高的，尤其是「打不還手、罵不還口」的年輕人最適合入行。若果較為怕人怕事，便不適合做前線，但物業管理公司仍有不同的後勤職位需要人才，例如人工資源，擁有物業管理知識的人更能勝任。由於人才供不應求，為了留住員工，很多物業管理公司提供更佳的環境，例如設施媲美科網企業的辦公室，成立義工隊及龍舟隊等，令員工對公司更加有歸屬感。

年薪動輒達七位數

年輕人入行後，視乎公司管理的資產，一般會被調派至不同物業，包括住宅、辦公大樓、商場及工廈等，亦有機會涉足資產管理，學習不同知識及技巧，為晉升而鋪路。在物業管理行業扶搖直上，晉身至高級管理層的話，年薪動輒達七位數字。早兩年無綫劇集《不懂撤嬌的女人》中，藝人宣萱飾演的角色「Mall姐」便是高級管理層的例子，負責商場的租務及資產管理。此外，近年陸續有物業管理公司上市，讓投資者投資在旗下的資產及租約，重要員工變身股東，有機會分享花紅，日後還有機會進入董事局。

2020年料加薪5%

時代在變，物業管理行業亦循多元化方向發展，近年愈來愈多自成一角的小區，例如黃埔花園、太古城，管理公司一併負責當中的交通及街道設施。數碼港、科學園等區域，管理公司引入更多高科技，例如用機械人做清潔、以手機進行溝通、用二維碼（QR Code）記錄維修資訊、加設人臉識別技術的門禁系統，物業管理人員對這些新事物也要有相當認識。由於行業不斷需要更多新血，從業員年年有人工加，2019年初加薪平均約4%至6%，預料2020年介乎2%至5%，花紅約一至四個月薪金，最少有相當於一個月人工的花紅。

管理住宅的物業管理公司，員工薪酬多由業主立案法團決定，所以加幅會較溫和，但相對不受經濟情況影響，無論市道好壞，均需要人手管理。至於負責辦公室、商場的管理人員，薪酬與市道直接掛鈎，市道向上的話，租金大豐收，員工便有機會分享。

安俊人力資源顧問有限公司董事總經理周綺萍說：「新物業不斷落成，包括私人屋苑、寫字樓及商場，對物業管理的需求持續增加，這是長期平穩向好的行業，並不是一下子爆紅。」近期的社會運動令不少物業管理公司感到頭痛，除了重新制定指引，也有不少公司聘請更多護衞，以保障物業及人流的安全。至於傳統的物業管理，由於新物業數量增加，帶動人才需求，人工每年均向上調整，而且往往跑贏大市，轉工的話隨時加薪10%至15%，留在原有公司的加幅亦較整體為佳。從事商場的物業管理，尤其是大型商場，負責搞活動或裝飾佈置的，近年加薪幅度不俗，不過近期會受一定影響。

物業管理十項全能

陳志球說：「一般而言，專業人士對自己所屬範疇熟悉已經可以，物業管理則不同，由於牽涉範圍廣泛，基本上由十項專業組成，所以從業員可謂十項全能。」

知識範疇

1.  法律 熟讀房屋法律逾100條；高級屋苑的住客有可能包括律師，有機會面對質詢。
2. 財務及會計 管理收入及支出，隨時懂得解讀各式報表，而大型屋苑的每年管理費收入隨時逾1億元。
3. 工程 物業不時進行各式工程，故要懂得工程的基本知識。
4. 租務及估價 物業可能包括出租面積，例如商場，每年均需調整租戶組合，更新租務合約。
5. 投資管理 物業管理公司擁有不同的投資組合，看準時機沽出及買入物業。
6. 政治 與不同政黨建立關係。
7. 調解 樓上樓下住戶經常發生各式爭拗，甚至告上法庭，懂得調解、輔導技巧有助減少紛爭。
8. 公關 物業有時會牽涉到大眾利益，因此要懂得公關技巧，從善如流，以免惹來負評。
9. 設計 物業不時維修及翻新，改善環境，需要懂得室內及景觀設計的技巧。
10. 行政管理 不時需要外判維修保工程，故要懂得撰寫合約、招標程序等。