房託股息王Federal Realty 坐定定收息增值

經濟學出身的Samuel J. Gorlitz，離開芝加哥大學後加入政府部門擔任經濟師，曾經專注於中東及非洲經濟事務，但個人強項是物業投資。

上世紀50年代末走入市場實戰，透過與同事籌組資金，開始投資住宅及商業物業收租增值。

60年代初，聯邦立法為房託基金提供稅務優惠，利好政策令房託基金一時間如雨後春筍，1962年由Gorlitz創立的Federal Realty便是其中之一。公司初期集中投資零售物業，持有的三項物業全位於華盛頓都會區。

物業組合瞄準高收入消費群

公司持續物色合適物業項目，強化物業組合陣容。第二季便斥資約4.34億美元購入三項物業資產，涉及樓面面積逾100萬平方呎，包括鄰近亞利桑那斯州科茨代爾Hilton Village購物中心的寫字樓項目（代價5,360萬美元）、佛羅里達州Pembroke Gardens商舖（代價1.8億美元），以及維珍尼亞州Kingstowne Towne Center（代價2億美元）。

Federal Realty目前在全美已擁有105項物業項目，全位於高收入消費群地區，包括矽谷、華盛頓、鳳凰城、南加州、芝加哥、波士頓、紐約、費城及邁阿密，服務商業租戶約3,100個。

截至6月底止，可租用商業樓面面積2,523萬平方呎；可租用住宅樓面面積286萬平方呎，涉及3,400個單位。

公司截至6月底止第二季總收入2.64億美元，按年增加14%，高過市場預期；當中租金收入佔2.63億美元，上升14.3%。可比較物業經營溢利1.62億美元，上升8.2%。

計及攤銷及折舊開支，經營溢利9,360萬美元，增長18.6%；物業經營現金溢利1.71億美元，上升16.1%。

集團期內純利上升35%，至5,966萬美元；相當於每股攤薄盈利75美仙，增幅31.5%。營運現金流1.31億美元，增加19.5%；每股營運現金流1.65美元，增17%，勝市場預期的1.49美元。

租戶組合多元分散

後疫情零售復甦勢頭明顯，季內零售續租活動創出紀錄新高，簽訂租約數目達132宗，涉及樓面面積56.21萬平方呎；平均每方呎租金35.86美元，增幅4.5%。

季末小型商舖租出率89.3%，較一年前提升3.6個百分點，較疫情時低位反彈5.8個百分點。

截至6月底，整體物業組合使用率92%，按年升2.4個百分點，較對上季提升0.8個百分點；整體租出率提升1.4個百分點，至94.1%，較對上季則提升0.4個百分點。其中住宅物業租出率達98.5%，較對上季提升1個百分點。

首25大租戶的年化租金收入2.06億美元，佔整體年化租金收入25.91%；合共租用樓面面積859萬平方呎，佔整體30.34%。

折扣百貨零售商TJX Companies為公司最大租戶，年化租金收入貢獻2,275萬美元，佔比2.85%；其次是網絡設備及服務銷售商NetApp及歐洲連鎖超市集團Ahold Delhaize，分別貢獻1,433萬及1,401萬美元，佔比1.8%及1.75%。

眾所周知，上市公司要擁有50年股息遞增紀錄，才稱得上「股息王」（Dividend King）；逾萬間美國上市公司，至今符合資格的不足50間。

Federal Realty於疫情爆發前，已躋身此行列，疫情期間股息繼續有增無減；最近一季股息增加至1.08美元（以營運現金流為基礎，派息比率65%），相當於全年股息4.32美元（股息率約4.7厘），標誌著連續55年股息遞增，冠絕所有房託基金。

美銀予目標價130美元

管理層因應次季表現勝預期，將全年展望預測上調，料今年每股攤薄盈利介乎2.5至2.65美元，原先為2.36至2.56美元。

每股營運現金流介乎6.1至6.25美元，原先為5.85至6.05美元；可比較物業經營溢利增長介乎5.5%至7%，原先預測3.5%至5%。

美銀認為，隨著防疫限制撤銷，Federal Realty旗下物業組合使用率及租出率均強勁反彈，業務重拾增長動力的拐點經已出現。

另外，即使經濟步入衰退，其有利組合可支持業務跑贏同業。故將投資評級由「中性」上調至「買入」，目標價由110美元升至130美元（見圖表）。

另一大行巴克萊則指出，雖然經濟環境不明朗，但零售租戶為捕捉後疫情復甦先機，均以確保商舖地利為首要；惟投資市場擔心下半年強勁租賃需求能否持續，所以將Federal Realty目標價由142美元降至122美元，維持「增持」評級。

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