南加州工業房託 Rexford長做長有

Rexford Industrial成立於2013年，始創人Richard Ziman是南加州地膽，一直專注當地投資物業市場。
成立Rexford之前，持有Arden Realty，是南加州辦公室物業最大地主；其後被General Electric以50億美元吞併。

專注收購及改建

Rexford專注南加州工業投資物業，透過持續收購及改建，擴大物業組合。
由於南加州缺乏可開發的新土地，故此以重建或改建為發展重心。
其物業組合的項目，尤其適合輕型製造行業或作配送倉庫，絕大部分位於洛杉磯和聖地亞哥。
租戶以批發和零售、輕工製造、工業設備，以及食品和飲料行業的企業為主。

南加州是美國最大的區域經濟體。若視南加州為國家，以平方呎計，其工業市場是全球第四大市場，規模僅次於美國、中國和日本。
由於南加州核心地區，新土地供應稀缺、供需長期不平衡；加上工業地愈來愈多轉為非工業用途，令工業用地缺乏的情況不斷加劇。
而南加州可重建或改建的市場面積約18億平方呎，是全美最受歡迎的工業市場，論租用率及價值均領先全國，租金水平更較全美平均數高出逾六成。

首季平均租用率98%

公司截至3月底止第一季收入1.86億美元，按年上升32.3%，低過市場預期。
公司首季純利升31.8%，至5,787萬美元，當中包括出售物業收益1,210萬美元；每股攤薄盈利30美仙，增幅11.1%。

核心營運現金流1.02億美元，增長33.9%；每股核心營運現金流52美仙，增幅8.3%，好過市場預期。
期內淨營業溢利1.42億美元，上升32.8%。淨營業現金溢利1.26億美元，增長32.8%；可比較物業組合的淨營業溢利1.04億美元，增加7.2%；可比較物業組合的淨營業現金溢利9,688萬美元，
上升10.6%。
可比較物業組合的平均租用率達98%，較去年同期下跌1個百分點。
當中河濱市聖貝納迪諾郡跌幅較顯著，跌2.9個百分點，至96.9%；橙郡及文圖拉郡均錄得升幅，平均租用率分別99.3%及99.5%，分別上升0.4及0.3個百分點。

持續擴展資產組合

首季完成收購七個物業項目，涉及樓面180萬平方呎，總代價7.62億美元；預計日後平均租金回報率可達5.9%。
與此同時，以1,700萬美元代價出售一項物業，其內部回報率為16.8%。
而緊隨首季，公司亦完成兩項收購，包括加州Inland Empire項目，計劃於租約期滿後發展為物流倉庫；另一個項目位於洛杉磯南灣，租約期滿後將用作戶外工業儲存區。
兩個項目合共涉資4,210萬美元，預計現金回報率逾6%。
公司於季內發行約1,150萬股股份，籌得淨額6.53億美元。財務狀況維持穩健，3月底止淨負債對企業價值比率為13.6%。

未如一般辦公室商用物業，管理層對工業租貸市場亦相對樂觀，並上調全年展望預測，料每股攤薄盈利介乎1.01至1.05美元，原先預期94至98美仙；每股核心營運現金流亦上調至2.11至2.15美元。
可比較物業組合的淨營業溢利增長介乎7.75%至8.5%；可比較物業組合的淨營業現金溢利增長介乎9.5%至10.25%；可比較物業組合的平均租用率介乎97.5%至98%。

花旗料2024年業務增長提速

因應美國持續加息，大部分大行對房地產投資信託基金，這類以高息作賣點的投資工具，變得有保留。
花旗便將Rexford的投資評級，由「買入」降至「中性」，目標價由66美元調低至53美元（見圖表）。

該行指出，雖然工業投資物業較商業投資物業仍然穩健及相對強勁。不過，由於不少工程延至下半年，料未來兩季度表現將回落，但項目相繼落成後可支持2024年業務增長再次提速。
另BMO Capital將Rexford評級由「跑贏大市」降至「大市同步」，目標價由69美元調低至56美元。該行認為，其估值仍然有保證，但擔心高租值及西岸港口停工，令更多租戶卻步，拖累南加州工業物業需求轉弱。
瑞穗則指出，Rexford短期走勢很大機會跑輸大市，主要由於南加州工業物業需求增速放緩，而投資市場將目光，轉向更多元化的商業房託，例如Prologis和EastGroup Properties。

然而整體而言，公司估值合理，故該行給予「中性」評級，目標價52美元。