香港傑出企業巡禮2019 – 勝捷企業（06090）
撰文：Smart ED編輯部 ｜ 圖片：由獲選企業提供
特建工人宿舍照顧多元行業種族外勞住客需求
所謂特建工人宿舍，就像一個長租的旅館，租戶是僱主，工人住客在宿舍內有齊所有生活作息康樂所需的設施，宿舍可幫僱主安排交通接送工人住客上落班。香港人較為熟悉的模式，是這些宿舍由僱主提供，在工廠園區內或附近。而在新加坡及馬來西亞，兩地的輸入外勞政策較為完善，往往要求或鼓勵僱主要提供合適的居所，才可獲配輸入外勞配額，因此對工人宿舍的質素要求較高，特建（purpose-built）工人宿舍（即物業由設計、建造到運營，純為工人宿舍用途）應運而生。
同一所特建工人宿舍，可以有來自不同僱主、不同行業及不同種族的工人住客入住。當地政府亦樂見外勞入住這些宿舍，因為可與本地居民分隔開，易於管理。勝捷現時特建工人宿舍床位總數為58,700張，分佈位於新加坡及馬來西亞12項資產。公司主要是自行拿地自行開發，並以統一品牌「西雅（Westlite）」運營這些資產。
特建學生公寓備受主權基金、機構投資者追捧
至於特建學生公寓，就像毗鄰各主要大學的長租酒店，租戶是學生，一般簽定一個學年44至51周的租期，主要是彌補大學校園宿舍的不足，及增加和其他學校學生的交流機會，因為在同一特建學生公寓物業內，亦可有來自不同學校的學生入住。勝捷現時在英國共有十項運營中的資產，2,675張床位；在美國有6項運營中資產，共2,145張床位；澳洲2項資產，共896張床位；新加坡1項資產338張床位；韓國首爾1項資產，208張床位。勝捷主要是收購現有學生公寓資產，改裝增加床位密度及設施，以統一品牌「德優（dwell）」運營。
勝捷於2011年開始涉足特建工人宿舍業務，2014年開始特建學生公寓業務，是這行業的先驅業者。資產是較早期以較低的成本或價格開發或購入，至今已累績一定的賬面升幅。尤其是特建學生公寓，近兩年有不少主權基金、退休基金及其他機構投資者紛紛批量購入，賬面升幅更是可觀。
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成立收購用途私募基金發揮發掘資產眼光
為應對市場挑戰，集團繼續突破創新，今年開始引入日本多個除了以內部資源及借貸外，勝捷亦率先以成立收購用途私募基金方式，收購住宿資產，突破固有資產負債表規模的限制。例如上述的6項美國學生公寓資產，就是2017年透過成立一支私募基金收購的。公司亦於2018年成立了第二支私募基金，用以收購美國以其他地區的學生公寓資產。這些私募基金有其他志同道合的投資者參與。勝捷亦可從中收取基金管理費、資產管理費和物業管理費，向輕資產模式戰略邁進。
勝捷的中期戰略，是將資產累積到一定的規模，以房地產信託基金形式分拆在新加坡上市，當地的房地產信託市場較為成熟，參與的投資者較多，較易取得較高的估值，屆時就可以一併釋放相對可觀的資產賬面升值。資產分拆上市後，勝捷可以繼續賺取資產管理費和物業管理費。
邊際利潤更勝傳統收租地產
在此之前，勝捷亦專注提升旗下現有資產的運營效率。例如剛於11月中公佈的第三季度業績顯示，公司的特建工人宿舍業務，首九個月的毛利率達到61%；特建學生公寓業務的毛利率亦達42%，這些數據不但較其他收租類房地產資產如寫字樓、酒店或商場亮麗，亦是專門住宿供應商同業中較為突出的。而這個毛利率水平，是公司一點一滴通過改善運營推上去的，所以仍有上升的空間。所以就算剔除分拆的因素，勝捷的內在增長動力，亦足以給股東理想的回報。
