疫情拖累經濟、東京奧運延期 日本房產需求依然 投資日本樓風險較低｜張明珠

撰文：張明珠｜ 圖片：unsplash、張明珠

疫情對日本樓市帶來一定影響

日本現時已經進入全面抗疫作戰狀態，多數企業進入休業，政府要求居民不要出門。目前市場上，除了房產業，還有飲食業、旅遊業、零售業都一一受到牽連。房地產方面，在近月前往日本睇樓的客人也減少了。短期來說，疫情對日本整體經濟是有一定影響的。

今後日本經濟、房產市場走勢

日本未來的五年還是值得期待的，雖說今年日本的旅遊業因疫情受到了重大打擊，但多年來的「觀光立國」政策一直大力推動旅遊業發展。疫情過後，日本依然是熱門的旅遊國家，經濟仍然可以進入黃金時期。在「觀光立國」、「安倍經濟學」等政策刺激下，近年日本經濟發展已重現曙光。 2014年至2019年期間，訪日旅客數量從每年1,341萬人增長到3,188萬人，年均增長率18.9%。

日元為避險貨幣 入手日本房產風險較低

購買了日本房產間值是投資日元，日元是避險貨幣之一。日元成為避險貨幣的原因主要有兩個：一方面，日元自由流通，外匯儲備規模較大，其經濟實力也為日元幣值穩定提供了基礎。另一方面，日本長時間的低利率環境導致日元成為國際套息交易中的主要融資貨幣。

如果他國貨幣發生大幅降息，會引起大量的套期交易從而進一步使得貨幣大幅貶值，一種貨幣在大幅貶值的情況下自然是不能成為避險資產的。而日元自身利率非常低，日元突發貶值的概率就很小。在這一條件下，日元就可以成為避險資產。

日元匯率上漲拉動房子增值，你收到的租金也就是現金流，兌換成港幣後自然也就漲了。

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疫情期間仍可投資？

無論是什麼時期，包括疫情期間，日本房產的需求量仍很大，尤其是東京、大阪及福岡這幾個大城市，人口流動依然是全日本最高的。不僅是有日本外縣的人聚集，還有許多外國人因為留學、工作以及其他理由在當地居住。

穩定的租客，才可以促成房產投資的成功。當然，在做出購買日本房產的決定前，了解當地的租金行情也是很有必要的，真實數據更能使人信服。租金一般不會有「泡沫」，因為租金反映出來的就是實際的需求。

加上日本對外國人的購房約束少，日本房產市場開放性強，購房政策寬鬆，無法規限制外國人在日本購買房產，海外的投資者和日本當地人一樣可以購買永久業權的房產。

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總括來說，近幾年日本房地產交投旺盛，但對於外國投資者而言選擇較少，而且還有外國人與本地人搶高價的現象。過往一些優質投資物業，例如全棟商廈、酒店、店舖等，之前大多搶不到，即使有都是較高的市場價格。因為日本人早幾年一直看見當地房地產市場活躍，一般不願意輕易脫手。

現時除了肺炎危機，我們也能看到出手的機會。很多日本大企業、海外基金公司都在觀望會否有當地持貨業主急於出手，或可趁這機會買到平貨。

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