【日本買樓】買日本樓注意事項 防震、地區、稅務｜張明珠
撰文：張明珠｜ 圖片：unsplash
日本人守法、當地治安好及政治穩定，相較之下投資日本房產風險較低。不過海外置業始終有風險，在做任何投資決定前，應多方面瞭解清楚潛在風險，切勿只因回報率高而購買物業，以免「中伏」。
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買樓住日本邊度好？ 地區選擇
日本全國以行政劃分為都、道、府、縣和市共5級，而日本人口集中於東京，大阪，名古屋三大首都圈，地區較繁華。鄉郊地區人口稀疏，當地出現大城市人口增加而鄉村人口減少的兩極化現象，因此海外投資者應避免購入非都市物業。買家也要考量退場及房產保值的程度，筆者認為於東京、大阪、名古屋等大城市投資較合適。
2018年，日本通過賭場法，將在國內興建賭場，周邊基礎建設理所當然會增加並刺激當地經濟，加上東京取得2020奧運主辦權，樓價有機會隨著奧運來臨而上升。
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買樓收租點管理？ 不動產管理
大部分投資者擔心，購買日本物業後收租管理物業會不方便。但其實日本的租務管理制度非常完善，有很多管理公司代業主收租及管理，扣除支出後，會定期存入業主的香港銀行戶口，另外亦為海外業主妥善安排日本租客之遷出及遷入過程，以至單位內維修的服務，收費大約是每月租金的5%(另加消費稅)，相信解除海外投資者於物業管理上的煩惱。
現在更有一些租管公司提供流動應用程式(APP)予海外投資者，以方便客人隨時隨地查看收支狀況、照片等，更可於APP中與日方租管公司直接溝通及了解物業狀況，令管理更為快捷有效。
日本買樓要注意民宿新法
近年有不少投資者傾向經營民宿出租給旅客，以獲得更高回報。但日本已於2018年6月15日實施新的住宅宿泊事業法（簡稱民泊法），規定民宿戶主在經營前必須先通過正式申請並取得營業執照，才能夠營運。而且不同級別的民宿營業執照門檻及限制有所不同，投資者在購買不動產作民宿、旅館類用途時必須全面了解不動產的詳情是否符合有關法例要求及注意須知。
買日本樓要收稅嗎？
除了購買物業本身的金額外，投資者需考慮繳納稅金及支付各項費用重而計算不動產的成本及回報。購買物業的費用大約是買賣價格的6-8%，例如印花稅、保險費和登記費。另外每年需交固定資產稅1.4%、都市物業稅0.3%。買樓後每月交管理費和修繕金等等。此外，出租物業需每年的固定資產稅及都巿計劃稅，金額一般政府估值的4%。
扣除個人免稅額後，大多數業主不用交稅，或是要交很少金額的稅。而賣樓時有可能扣起售價10.21%的源泉稅，但政府會在下一年度確定需納付的所得稅金額後，將會退還多繳的稅款。
日本樓的防震系統
日本地震頻繁，令很多人對日本房產卻步，於日本挑選房屋過程當中，如何購買具備良好防震系統的物業？日本位於地震帶，防災意識強勁，建築時有高規格要求。根據新耐震法，1981年後的物業要達六級耐震，2000年後落成的物業更達七級耐震，最新型的建築物已達到免震級別。
在新耐震法後購得的房屋，大多不必擔心防震問題，反之屋齡超過三、四十年的房屋因建築年期較長，當時建築法規要求較現時闊鬆，故沒有近幾年建成的房屋來得安全。因此投資者於購房時應留意房屋的建成年期是否納入新耐震法規管，另外更可投保火災地震保險，充分保障投資的權益。
新耐震基準
震度6級到7級的大規模地震，房屋不可倒塌，崩壞。震度5級的中規模地震，房屋幾乎不損壞因此投資日本房產，大可不必擔心地震問題 。
而筆者建議投資1981年以前的物業，其中一個原因是買入價會較低，投資回報率相對新樓會較高；另外，由於買日本物業是連永久地權，因此物業價格其實是地價加上建築物的價格，但建築物會不斷貶值，佔整體價格的比重越來越少。
例如一間新屋，建築物與土地各佔物業價格的50%；但一間舊屋，建築物與土地佔物業價格的比例會變成2比8。越老的房子，建築物價值越少，買家須要投放的資金就越小，所以買日本樓最重要的是買地。
日本樓可以分為SRC、RC兩種
SRC是指鋼骨為主要結構，再加入鋼筋在外圍包覆混凝土；RC則是以鋼筋為主要結構，之後加入混凝土。以前SRC比RC在耐震方面出色，但技術發展至今，差距已不大，兩種都耐火、耐用、耐震。RC比較適合多樣性的結構設計，但是重量太大，不適合在地基軟的地方使用。而SRC則因為技術含量較高，建設價格比較昂貴。
張明珠小姐是香港上市公司「eprint集團」聯營公司「Sakura Japan」董事；擁有多年處理日本房地產業務的豐富經驗，熟悉日本各個城市，了解每座城市的規劃及配套，成功為眾多投資者置業；設計購房計畫、辦理貸款、協助在日本創辦公司、取得日本居住權等；近年也為香港企業買日本土地、申請民宿牌照。
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