40歲起步上車唔怕遲 月入45,000家庭 擁三間樓不是夢 | 置業個案 | 樓市入門｜ 經一專欄

撰文：諗sir （Homebloggerhk）｜圖片： 新傳媒資料庫、unsplash

諗sir：

本人40歲，月入15,000元；丈夫月入30,000元；二人家庭，沒有子女。 丈夫從未置業，而本人則以個人名義持有自住物業，單位以220萬元購入，現估價400萬元，欠銀行按揭180萬元，月供8,000元。

夫婦二人須各自供養父母，手持現金只有50萬元。 二人借賃力582萬元（45,000/10,000×2.59*× 50%），已動用一半，但又很擔心當年紀再大一點更難置業，請問丈夫現時應否以單人名首次九成購入物業 ?

本人手持物業所在地區偏遠兼樓齡高，進入人生下半場，自知借貸力走下坡，以我們實際情況目標只能「一生二宅」是嗎 ? 如何可以完成「三宅」？該如何部署 ? 希望教諗sir指示正確投資方向，不勝感激 !

讀者迷惘人敬上

建議找些能產出第二收入之副業做

決定唔生小朋友，建議找些能產出第二收入之副業做，勿讓時間白過；否則，老來無糧無仔女無樓揸手，真係要好豁達才可開心地活下去。

銀行職員基本工作是為僱主找出有錢或有信用的客，讀者人到40歲後想問銀行借錢，但多年財務「零化粧」，究竟banker點先可以「睇得上」？

加按無論人工高低，都要入息證明，正如讀者自己計算夫婦借貸力為582萬元，若將尚欠180萬元按揭的自住樓加按至六成，變成欠240萬元（套出60萬元），借貸力也會被用掉41%（240萬/582萬）。

加按後買樓，借盡只可借341萬元（582萬－240萬），亦即讀者如想再添第二宅，睇400萬元市價左右的樓已近極限。

一拆二按爆後樓在丈夫手，現金提升至150萬元，可在未來三至四年再儲蓄，令現金達至200萬元。

可將樓轉名給丈夫後一拆二按爆八成

當然如有直系親屬擔保，借貸力可變大，但由於讀者薪金少；加上已擁一宅，若無他人擔保，不應現在再買。

讀者可將樓轉名給丈夫後一拆二按爆八成，轉名印花稅只要100元，而套出資金達100萬元（400萬×80%－220萬）。

一拆二按爆後樓在丈夫手，現金提升至150萬元（100萬+50萬），可在未來三至四年再儲蓄，令現金達至200萬元。

又或將150萬元投入最穩陣的債基，只行些少疊增、做些微槓桿，所收年息應可達8厘。

上車要識計數睇時機

而債基跌30%先至會call loan，鑒於最穩陣既債基，在過去12年於最逆市況只錄跌10%之情況，預夠30% buffer有高安全系數。

其實槓桿本身是日常物，如公司請人做事，不少都會計算一個員工可以幫公司賺幾錢跟月薪的比率。

好似筆者之前在大銀行做，比率是八或之上，即係一個50,000元底薪職員，每月可幫公司淨賺40萬元以上。

讀者將150萬元行「收息101」的增疊收息，自己又儲些少，二至三年由150萬元增至200萬元是可預期。 到時等樓市跌超頂位25%才考慮入第二間，用100萬元首期七成上買些細兩房有可能。

第三間再看情況，可以修讀一些轉勢訊號的知識。 40歲努力及謹慎開始，有三間樓仔仍是有可能。

最後提醒，想法一點都不值錢，精細執行才能改變生活。