1個原因 樓價想跌都好難

文：King Sir（文字整理：劉裕龍）

樓宇中期供應未足夠

King Sir主持「e線金融網」的「King Sir會客室」第100集節目時，總括其與多位地產專家交流後的心得。

部分對樓市稍為看低一線的嘉賓，其觀點主要是幾方面，包括樓價與大眾承受能力脫節、樓價走勢週期，以及未來供應增加。

不過，分析眾多數據後，King Sir認為情況並非如此。他認為，香港樓價並非被炒上，短期來看，未來五年私人樓宇落成量約95,000伙，平均每年約19,000伙，相比過去五年增加近六成，中期來看仍未足夠。

原因是《施政報告》提及，中期土地政策是要放寬低級比率，以及轉換土地用途。「這正好說明政府沒有土地才需要這樣做，而長遠而言，洪水橋、東涌等新市鎮的發展可能要等更久，很難完全補回前特首曾蔭權時代，減少住宅供應而留下的供求缺口。」

「現時本港每年需要28,000個單位，但新推出的單位只有20,000個左右，之前每年又留下14,000個單位不足的缺口，總體來說現在仍差20萬個單位，如果沒有過度供應，又何來泡沫呢？」King Sir解釋。

至於如何界定樓市是否存在泡沫，他認為，這要視乎樓市是否存在過度供應和過度借貸，以及置業者的投資及自用比例。

以1997年為例，樓市成交多為投機者，尤其在買樓首期不足的情況下，以提高借貸比例強行入市，以致當樓價下調時不得不沽售離場。然而，以現時情況來說，即使樓價調整了三成，業主未必將自住物業放售，市場上亦有大批等候「上車」人士。

至於借貸方面，政府早前公布的數據顯示，有三分二住宅已經供完按揭，其餘物業的供款數額僅佔收入20%；加上1997年後市民有相對較穩健的存款習慣，以及處於低息環境，看不到市場存在過度借貸的情況。

料美國不會大幅加息

King Sir說：「就算聯儲局加息，又能加多少呢？預期在我有生之年，美國加不到3厘息！

「當地通脹看不到有加速嚴重惡化的可能，加息週期將令債券的吸引力大減，對債市帶來壓力，所以在正常情況下，美國怎樣都加不到3厘息口。」

即使加息對供款亦不會帶來太大影響，因為供樓一般需時20年，每加1厘息，供款只增加10%。

「如果現在每月供款10,000元，每加1厘息，每月供款不過增加1,000元，即使加息3厘亦不過多供3,000元，這對業主來說也算不上很大的壓力。

香港電台普通話台「e線金融網•King Sir會客室」環節，由地產投資課程講師葉景強與名人訪談投資秘訣；節目由劉裕龍及衛鏡伊主持，逢週一至週五下午4時至6時於港台普通話台（AM621 數碼31台）播出，港台網站（ptc.rthk.hk）及流動應用程式RTHK Mine同步播出。文字整理：劉裕龍。

作者現為香港電台「e線金融網•King Sir會客室」主持，並為香港按揭轉介創辦人，曾處理數以千計按揭複雜個案；另外，教授房地產投資課程多年，學員超過2,000人。著作有《上車買樓》、《樓。轉命運》、《上車又住又賺》、《工商舖小本投資入門》及《50萬上車》。