長沙灣600呎42年舊樓 開價$650萬 點解冇人去睇樓

文：1%Anthony

無論是中原城市領先指數，還是差餉物業估價署數據，皆經常聽見樓價創新高。 聽到大家都麻木，傳媒也開始懶得報導。 做業主的，當然希望可以賣個好價錢，創新高。

事實上所謂創新高，只是假象而已！ 現時樓市成交非常非常少，極少量的高價成交，已可以將屋苑樓價推上去，所謂樓價指數的參考價值實在不高。 多做多錯的政府去年年底推出第二套房15％印花稅，令大部分手持超過一個物業的業主，都覺得賣咗買唔番，於是就不賣。

另一方面，樓價與市民的購買能力脫節，除非有發展商的高成數按揭，不然要買一層二手樓，做六成、五成按揭，談何容易？於是二手成交冰封。 很多所謂創新高，其實是個別唔知價、無所謂的買家追價。 難聽點說，就是業主在扑傻瓜，看看有沒有買家上釣，明明市價350萬元，就叫高至400萬元。然後各路代理就會拿着這幾個高價成交，來跟買家吹噓。

可能有東九龍的代理跟你說：「牛頭角40年樓最近平方呎價都成到18,000元啦，淘大花園平均呎價賣16,000元好抵啦。」 其實只是個別匪夷所思的高價成交，又或者個別業主成功扑傻瓜，就成為指標。 業主看見這樣的成交，自然心雄，沒想到傻瓜其實不多。 於是很多業主的放盤，放了一個月、兩個月仍乏人問津，尤其是高成數按揭門檻以上的，確實不易賣。 長沙灣逾40年樓齡的大單位，售價逾600萬元，並非現時市場主流，首置上車客情願住細啲住遠啲都想住新啲，投資客受制於15%辣稅唔買，故賣樓確實有點困難。 如果是投資者，有其他更好的投資選擇，應該加緊出貨。

當然開價亦要現實一點，稍為賣平少少。同時又要積極放盤，多放幾家代理行，不時與他們溝通，鼓勵他們幫手出貨。 筆者今年賣了六個單位，受惠上半年氣氛；加上一些出貨技巧，幾乎全部都以創新高價售出，不過高峰期已過，現在氣氛沒有那麼熾熱，想賣就要快！ 尤其是樓齡已超過40年的物業，如果這一個升浪賣不到，等到下個升浪又再老幾年，又要被壓價了，早賣早享受！

筆者建議可以先將單位放租，一面連租約賣，不過不要期望太高，做好心理準備可能要持貨多幾年。 當然亦要兩手準備，萬一賣不出，就要準備加按，趁現在樓價高企，估價估得高，出租借五成，自住借六成，600萬元以下，自用可以借盡八成，套現做其他投資。 當然投資要衡量風險，筆者喜歡投資內地樓、工廈，無論是投入資本、賺錢，都已超過一般住宅。

作者為1%投資培訓的地產課程總監，著有《買樓上車防中伏》、《上車又住又賺》、《樓。轉命運》、《工商舖小本投資入門》、《50 萬上車》、《投資買樓賺錢筆記》等等，其博客《第一桶金》總瀏覽量逾300萬人次，曾接受多間傳媒專訪及出任電台地產節目嘉賓主持，並擔任TVB節目「有樓萬事足」顧問。2000年科網股爆破，曾欠下近一年薪金卡數。經債務重組後，2004年股樓雙線出擊，短短四年由滿身卡數打工仔，變出六層樓。其後與投資兵團大舉出擊投資物業，並進軍商鋪、工廈市場，以穩健投資策略，成功變出雙位數物業。

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