辣招 無料到 樓市第三波升浪爆發？

筆者看法是，香港樓市由2007至2017年上升了十年，共有三階段。

2007至2010年第一波， 由美國低息環境而引發的樓價上升；2010至2015年第二波，由香港政府辣招而引發上升；2015年至今第三波，由內地資金到港而引發上升。

2015年前，內地企業多以與香港地產商合作模式在港投地，先交了學費。

自2016年轉為獨資高價在港買地，有逼香港地產商埋牆角之象，這是香港樓市的一個重大轉折點。

何況主要由「辣招」造成之細價樓爆升現象，於2015年9月尾香港樓市見中期頂後經已緩和，現時中型單位的升幅，可與小型單位比較。

對於2010至2015年樓市，筆者把租金及樓價升幅，按三區再分實用面積劃分去比較，得出一些結論（見下表）。

大單位缺乏承接力

早年筆者曾討論，為何火炭駿景園的樓價升幅，會位列新界區各大屋苑之末呢？

與同區的銀禧花園及御龍山作比較，駿景園唔夠銀禧平，又唔夠御龍山方便、新及靚，正正係兩頭唔到岸。

同一道理去理解2010至2015年樓市，大輸家係九龍區實用呎價1,000至1,600單位，五年僅升8.76%。

跟升幅第一位的新界區細單位樓價翻一番相比，真係令人「O晒咀」。

所以，唔好見親朋戚友係業主就話佢間樓賺到笑，對方心裏可能在淌血。

2012年起買過千萬元單位，要畀40%首期及至少8%印花稅（當年未有15%稅），成本太高，所以缺少承接力，令呎價在五年內竟只升8%。

逾700呎之樓房租金，五年只上升約15%至30%不等；而同期新界區細單位價格卻升50%至100%不等。

所以想住大一點可以租，而自己hold嗰間就要細。

選錯區份令人損失不少，以一間實用面積500呎的港島區物業為例，五年間樓價較新界區升少30%。

未來之走勢，主力留意一手市場。

發展商會游說一些賺到幾百萬元的小買家夾硬用貴價買一房，自己又可以將盤劏細大賺；另一方面，亦會推出大單位迎合有錢買家。

相反，三房單位供應量會比較少，業主宜將重心持貨區，由少於400呎單位推上400至700呎、又或700至1,000呎單位。

由於升幅不算瘋狂，估計萬一出現跌市，一些在香港或九龍區的三房單位會成為穩定版塊。

近年少二手成交的優質地段屋苑，估計成為日後跌市之避風塘。

編按：諗sir將親身為本欄讀者解答有關樓市及收息工具相關的理財疑難。相關問題可電郵至[email protected]，主旨列明「諗sir樓換樓」。