賣走居屋 換2間私樓等退休

你好！本人剛上完《101收息課程》想買入債基收息，希望每月增加10,000至20,000元收入，但太太卻想買樓投資或換樓住大一點。家有太太和一個讀中五的兒子，本人49歲，太太41歲。自己每月收入29,000元，每年花紅約45,000元，太太收入不穩定，每月收約10,000至35,000元。

兩人擁有現金加股票合共180萬元。有一間自住居屋，已供滿但未補地價，綠表價約550萬元；另有一個自用車位約40萬元，一次過付款，所有物業用自己一人登記。請問怎樣利用現有資產達成心願？謝謝！

讀者Ivan

工作至今長住居屋，開始有米想換私樓，這可以理解。但問題係是否有能力換大一點？讀者49歲，借貸力已由45歲高峰期下跌，約要打八折。太太收入唔穩定，筆者姑且計佢月入約22,000元，留意不穩定收入者如有合適文件，就當係佣金，在按揭評估部分亦可計到70%至100%。

用讀者人工加太太之平均銀碼，得知家庭借貸力為585萬元（29,000元÷10,000×2.59*×50%×80%+ 22,000元÷10,000×2.59*×50%）。

若把居屋在綠表二手市場賣走而唔補地價，可套現550萬元。之後換大屋買盡，可睇1,135萬元嘅樓。惟在港已有業權者再買樓，就當半年內換樓，要先繳付15%印花稅，而之後再退回。

計讀者買1,000萬元住宅須付8%稅率，即要換大屋要先畀150萬元，半年內退回70萬元，這筆支出未知讀者有否做預算？另外，1,000萬元樓只借六成，即首期要400萬至500萬元，如要換樓再加裝修，估計讀者用盡成副身家可做到。

惟首先筆者不同意讀者動用千萬元買樓，因此舉令佢失去部署退休之良機。更何況2016年底開始，細價樓樓價重新升得快過大價樓，故建議讀者賣走居屋， 再將550萬元投入兩間樓的首期，入手後租出予人再等十年，到60歲就有兩間接近供滿嘅樓。

此舉亦較讀者用盡能力買間千萬元嘅大屋好，因萬一入手大屋後樓市下跌，一輸成百幾萬元，相信對讀者是個打擊。

另一個問題是讀者賣走居屋後，將550萬元套現，能否買一間住，而又買另一間租出？由於讀者想在港島區住大一點，估計無800萬元市價嘅私樓睇唔入眼，800萬元樓要付首期320萬元；加上120萬元稅金先付下， 判定讀者就算做到都極辛苦，故建議自住間樓走去租。

其實，800萬至1,000萬元嘅樓，如不屬名校區，在港租值僅介乎22,000至26,000元，只消運用200萬元投入債基疊增方案，年息已收10%至12%，即一年有20萬至24萬元利息作租金補貼。

條數係咁計的，550萬元套回後加自己有180萬元，即730萬元，當中夫婦每人買一間450萬元樓，兩成首期買入，如可以就學人偷偷地租出，兩間沙田第一城兩房樓，只用180萬元首期，之後收租可抵按揭供款。

供款約10,000至13,000元，餘下550萬元資金，只消拿一半275萬元做債基收息，月入增25,000至27,000元，淨低另一半275萬元做現金儲備，極之安全。

又或如唔想偷偷地租樓出去，可再加碼畀多180萬元，達至六成上會，安全系數更高。但先講，這裏是沒有近零風險、又唔犯規、而又可令你安穩退休嘅方案。原因是讀者收入，未達致唔需要投資的水平。

未補價居屋建議一定要賣，有能力就絕不要留居屋在手。至於太太想在港島區換更大私樓，需明白買樓點做budgeting後再審慎考慮，50歲錯咗基本上無得返轉頭。2017新一年恭祝讀者身壯力健，新年進步！

*2.59用作計算在目前息率水平，每10,000元還款能力中，銀行可借出的貸款金額，換算後得出數目單位為百萬元。

編按：諗sir將親身為本欄讀者解答有關樓市及收息工具相關的理財疑難。相關問題可電郵至[email protected]，主旨列明「諗sir樓換樓」。