買$200幾萬唐樓博收購 3個原因 制唔過

筆者一直唔贊成。

第一，係咪真係會收購你個單位先？
其實香港真係好多舊樓、唐樓，以土瓜灣為例，一望無際，你猜會收購那一幢？
去澳門賭場玩輪盤36格都買唔中，買唐樓？除非有內幕貼士，否則咁鬼多幢，點買得中？如果買唔中，咪坐晒艇？。
就算真係俾你買中，要等幾耐？
筆者唸中學時已經在觀塘的製作公司做Freelance，親眼目睹觀塘的舊樓收購，由構思到收購完成，足足搞咗廿幾年。就算真係買中，到賠晒錢的時候都已退休。
第二，係咪真係值得買？
一般唐樓單位放售，都會標榜自己有收購概念，然後賣個個好價，原本只值200萬元，假設如果將來收購可以收到400萬元，隨時以250萬至300萬元賣給你。

別忘記，有機會被收購的唐樓，絕大部分樓齡都非常舊，很多甚至超過50年，萬一收購不成，再坐幾年，樓齡豈不是60年？
點賣出去呢？現在政策向首置傾斜，首置客會買嗎？投資客礙於15%辣稅，買貨已沒有以往那麼爽手，誰會買呢？
租金回報確實係比一般物業高些少，唔劏4、5厘，劏就7、8厘，若然賣唔出或將來出貨時被指唔合規格、壓價，一壓幾十萬元，得不償失。
第三，係咪真係值得博先？回報有幾高先？
一般市況下，唐樓的按揭成數會比較低，預五成會比較穩陣，就算借，按揭年期都會比較短，隨時只批十年、十五年，供款多。

如果樓齡太高，或者結構有危險，甚至有機會唔借，假設做五成。
計計數先講搏收購，假設單位300平方呎，估價每平方呎7,000元，共210萬元；賣價每平方呎9,000元，即270萬元，若收購預期每平方呎12,000元，共360萬元。
按揭只能做105萬元，換句話說即首期165萬元。
假設博唔中，唔使講，坐艇輸到開巷。
假設博得中，收購價360萬元，賺90萬元而已。以165萬元首期，博賺90萬元，仲要未必中，中都可能等廿年。
再計計數如果用165萬元做本錢買二手樓。

如果借盡八成按揭，可用100萬元買個約500萬元單位，如果區內確實有收購重建，區內其他物業都會水漲高。

如果物業樓價升兩成，即是100萬元首期搏賺100萬元，如果物業升三成，即是100萬元首期搏賺150萬元，回報更高。
還有餘錢65萬元，可以俾屋企人借盡九成買多個細價樓自住，又或者可以買多層內地樓。兩層樓點都跑贏啦。筆者不喜歡等運到，喜歡自己增值，掌握自己的命運。

作者為1%投資培訓中心課程總監，教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者，網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次，並曾擔任TVB《有樓萬事足》顧問。
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