買新樓 1房2房3房 邊種最賺？

朋友：「我抽到B組呀，經紀話有機會揀樓。」
筆者：「恭喜！記得如果首批買唔到，加價加得勁就唔好追啦。」
朋友：「收到，會睇住價錢！係呢，你覺得揀咩則好？」
筆者：「係咪自己住？」
朋友：「頭幾年係自己住，一房同細兩房差唔多錢，揀邊個好？」
筆者：「咁當然係揀細兩房好啲。」
朋友：「一房間房大啲，好似好住啲喎。」
筆者：「將來賣嘅時候兩房應該會易出啲。」
朋友：「係咪即係兩房一定好過一房呀？」
筆者：「咁又唔係，都要睇埋銀碼…
有時…兩房勝一房
不同樓盤、不同開則，有不同的選擇，以全城匯為例，一房的面積相對比較大，400多呎，樓價超出600萬元的高成數按保門檻，價錢上沒有優勢。相反兩房單位之中，部份細兩房單位亦是400多呎，價錢相若甚至更平，朋友自己一個人住，當然冇乜所謂，甚至覺得間房大啲好住啲，然而賣呢？租呢？一房對象主要是單身族、小夫妻，然而兩房就可以包埋預算比較緊的小家庭，又或者兩個單身族挾份租，客路比較廣，無論租金、售價都有機會叫高一些。

有時…一房勝兩房
不過又唔可以一本通書睇到老，有些樓盤的一房單位，按比例呎數只200多呎至300多呎，例如即將推出的市區盤喜遇，樓價在400多萬元至500多萬元之間，即使計埋將來賣出的時候賺些少，價錢可能仍然在600萬元的高成數按保門檻之內，加上市區單幢，近長沙灣荔枝角工商業區，之前筆者與同學們在這區買賣過不少二手上車盤，好多上班族、小夫妻租，一房的值搏率似乎比較高。又例如很多樓盤的兩房單位普遍都要去到500多呎，銀碼比較高，又作別論。
至於去到三房，就好難講…
很多人說將來這些大單位供應少，升值潛力更大。然而，在實戰層面又是另一回事，鬼唔知阿媽係女人咩？四房、五房…仲少啦，買得起先得架！現在新樓的呎價，市區要1.7萬元、1.8萬元起步，市區與新界之間如荃灣要1.4萬元、1.5萬元起步，即使去到新界西北都要1.2萬元、1.3萬元起跳，三房單位動輒逾1,000萬元，四房單位動輒逾2,000萬元，如果沒有發展商提供的高成數按揭，如果不是之前買樓投資賺了一大筆，如果沒有財力雄厚的慈父慈母，要拿出1,000萬元至2,000萬元首期，有多少人做得到呢？

是的！供應少，但有能力買的人可能更少！過去十幾年經驗告訴我們，在資產價格膨脹的年代，尤其是政府辣招多多按揭限制多多的年代，細單位跑贏。只要你翻查成交，不難發現很多二手大型屋苑，同一個屋苑內，兩房的呎價明顯比三房高。
朋友：「仔大女大，真係要多一兩間房，冇得揀喎！」
筆者：「點會冇得揀？買兩間細咪得囉！」
筆者真係試過！話說當年上車，主要因為幾兄弟都長大了，需要獨立房間，計計吓…父母加三兄弟需要四間房，然而大單位又少，價錢又貴，於是就在同一幢大廈內，買了兩個兩房單位。發現好多街坊上上落落，原來好多人都係咁！計條數睇睇…

三房，1,000萬元，最多借50%，首期要500萬元；
兩房，600萬元，最多借80%，首期120萬，兩間就是240萬。
只要家裡有多於一個名額，例如兩兄弟每人買一間，首期少好多！而且又有比較獨立的私人空間，何樂而不為呢？當然如果三房單位的價錢跟兩房相差不遠，當然揀三房。
兩房、三房對決，大陸樓又唔同！
朋友：「結婚、生孩子，當然要三房才夠用啦！」
筆者：「咁三房仲有幾多單位？」
朋友：「賣咗一半左右啦。」
筆者：「咁兩房呢？」
朋友：「一開盤即日就賣晒啦！」
跟香港一樣，理論一套，實戰又一套！事實上內地很多城市的樓盤都會主打三、四房大單位，地方大、價錢平，兩房反而比較少，一房在住宅盤更少見，公寓比較多。三、四線城市，樓價比較平，當然買大啲有著數，但一、二線大城市，樓價比較貴，細單位同樣渴市。所以投資磚頭買大定買細，不是一句話走天涯。

作者為1%投資培訓的地產課程總監，著有《買樓上車防中伏》、《上車又住又賺》、《樓。轉命運》、《工商舖小本投資入門》、《50 萬上車》、《投資買樓賺錢筆記》等等，其博客《第一桶金》總瀏覽量逾300萬人次，曾接受多間傳媒專訪及出任電台地產節目嘉賓主持，並擔任TVB節目「有樓萬事足」顧問。2000年科網股爆破，曾欠下近一年薪金卡數。經債務重組後，2004年股樓雙線出擊，短短四年由滿身卡數打工仔，變出六層樓。其後與投資兵團大舉出擊投資物業，並進軍商鋪、工廈市場，以穩健投資策略，成功變出雙位數物業。

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