財仔推借凸按揭 為上車你夠唔夠薑

文：鄭福發 ︳ 攝：何柏基（部分）

2016年11月港府推出辣招後，第二套住宅稅率大幅上升至15%，措施打擊一、二手交投逐步減少。大型新盤Grand YOHO入票認購數目不似預期；二手睇樓亦大幅萎縮。

免審查借出120%按揭

近日財仔界率先出招，試圖增加樓巿交投。中原財務首推名為「120除舊立新按揭計劃」，客戶透過中原按揭經紀轉介申請，最高貸款成數達新購物業估值之120%，貸款年期最長30年，適用於一手或二手住宅物業。

持有物業的人士可將持有的物業進行加按或轉按，作購買新物業。新購買的物業，一按最高按揭成數80%。而原有物業最高40%按揭（以新購物業估值計），合共可敘造120%按揭。

現有物業及新購物業敘造「一按」，按揭利率分別為定息6.75厘和P加1厘（實際利率6.25厘）。

上述兩項按息，若與銀行普遍提供P減3.1厘（實際按息2.15厘），息差高達4.1厘。

若與財仔提供的高成數按息比較，坊間普遍逾10厘，上述息率算是具有競爭性。

以購買一個樓價900萬元的住宅物業為例，目前在銀行申請按揭，最高成數達500萬元，買家首期金額須達400萬元。若選上述財務公司的計劃，按揭成數高達80%，首期降至180萬元。

只有買家或家屬持有一層估值450萬元或以上的現契物業，最高便可借900萬的120%，亦即貸款總金額可達1,080萬元。

假設敘造30年期按揭，每月按揭供款67,682元。由於是財仔不受金管局監管，毋須通過壓力測試。

中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，計劃下買家可以零首期或享有低首期之餘，並可套現金額，用作支付高達15%的印花稅及部分置業開支。

王美鳳又指，計劃提供了一個輕鬆低首期安排，一條龍以舊磚頭換新磚頭之換樓方案，讓買家置業極具彈性。

另一方面，上述借凸按揭計劃針對已供滿按揭的業主，提供一個新渠道，讓業主協助年輕的家庭成員入巿，解決銀行按揭成數不足的問題。

據政府統計處《香港統計年刊》資料，截至2015年3月底止，本港約有246.79萬個住宅單位，扣除臨時房屋（14,500伙）及公營租住房屋（約75.7萬伙），自資擁有的私人或資助房屋數目共169.6萬伙；當中逾70%屬已供滿按揭的物業，估計達119萬伙水平。

不過，有財仔界人士指出，計劃複製自新鴻基地產為元朗項目推出的按揭計劃。

在現有物業部分，新地提供首三年免息免供，其後息率低至P減1厘（實際利率4.25厘）。上述計劃息率偏高，吸引力有限，預計只是吸引短期有資金人士，作應急之用。

銀行減息對抗財仔

主要按揭轉介公司經絡按揭同日推出借凸按揭，最高按揭成數進一步推高至130%，最高貸款額更達2,000萬元，息率劃一6.5厘，不同之處是設有罰息期六個月。

經絡按揭轉介市場總監劉圓圓續指出，現行監管下，巿民置業門檻高。新計劃可讓客戶以零首期入巿，並有擁有額外現金，增加財務露活性。

財仔爭一按，銀行繼以低息爭客。巿場盛傳滙豐銀行及中銀（香港）再度劈按息，最近按揭計劃低至銀行同業拆息（H）加1.33厘，而有中小型銀行更低至H加1.3厘。該優惠只提供予貸款額逾800萬元以上的優質客。

美聯物業住宅部行政總裁布少明認為，2017年資金持續流向一手市場，成交金額有機會創出2,000億元紀錄，涉及成交量料達19,000宗水平；至於二手市場累積的購買力料於農曆新年假期後釋放。

事實上，近期多個新盤亦蠢蠢欲動。繼元朗Grand YOHO二期及啟德1號二期開價後，荃灣兩大項目，包括柏傲灣及全•城滙部署短期內登場。

本週二（1月10日）新世界旗下的柏傲灣推出銷售網站，預計短期內上載樓書，最快農曆新年前開售。

至於華懋旗下荃灣西站項目，本週正式命名為全•城滙，正待批預售樓花同意書，提預計將於第二季度開售。