80後夫妻目標一生三宅 揸200萬現金 債基收息最賺 ｜諗sir投資教室 | 理財個案 | 理財解碼
諗sir： 本人34歲，月入25,000元，持有佐敦一間250平方呎單位，物業樓齡約15年，每月收租13,000元。單位買入價445萬元，做一半按揭，月供8,500元，已供一年。
丈夫也是34歲，月入78,000元，剛賣了屯門一個三房物業，2012年以400萬元買入，賣出710萬元；因為之前做過加按套現90萬元買佐敦物業，故賣樓前欠銀行390萬元。
近日以1,000萬元購入觀塘新樓（599平方呎），會問銀行借500萬元，再借發展商二按264萬元。但二按會於收樓前還清，以免捱貴息。 扣除新樓首期，夫婦現時有現金合共約265萬元，並打算租屯門樓一年。
每月扣除新樓支出（一按月供20,000元及二按月供16,200元）、租樓（約15,000元）、佐敦樓供款（8,500元）及其他支出，可儲約40,000元。
為達成一生三宅，本人大伯可借出名字供我們買樓，他是持有香港身分證的美國公民，並在美國工作，月入50,000元。他是否最多只可以借六成按揭？ 如要在港買樓，是否需要向美國政府繳交其他稅項？除了借用其他人的名字買樓，是否有其他更好的辦法？多謝諗sir賜教。 讀者Jennifer
讀者及丈夫合計的總借貸力，約為1,333萬元〔（25,000+8,000）÷10,000×50%×2.59*〕。 觀塘新樓借了764萬元，佐敦樓借了445萬元之一半即約220萬元，借貸力用了74%〔（764+220）÷1,333〕，稍嫌借得太多。
尤其現金在買新樓後只剩265萬元，一旦手持市值1,445萬元之單位跌價18%，賬面所蝕已多於現金總額。
幸好丈夫月入78,000元加上每月儲蓄40,000元，一旦要拉長按揭還款年期，或借幾十萬低息分期去頂一頂，相信仲有得傾。 但若然讀者丈夫他日收入未能持續，便要重新考慮理財鋪排。 至於不在香港出糧能否上會買樓？這取決於讀者有沒有Network。
首先出糧是要在當地大銀行Autopay，還要以英、美、澳、加等地為佳，如銀行是國際性而又肯幫手的，可以跨國認證外地收入，令讀者大伯可支持讀者在港買樓。 留意這些事，就咁行入銀行佢可以識都唔幫你做，或叫你先買份保險相熟些才幫你安排。
若讀者大伯借不到錢，都可叫丈夫擔保，用大伯出名買樓，這樣都可免付15%印花稅。 過去兩月樓市下跌，今時是否買樓時機？
筆者重申時機是很個人化的，你的時機不等於我的時機，另外現金及借貸力不夠，自然時機亦會少，因時機是留給有準備的人。 不少人不看自己荷包，只聽別人講就決定買賣，若有此習慣，恕筆者無能力幫不上忙。
至於讀者已借得幾盡，加上剛買第二間樓，而工資只在打工階層水平，2019年還是先休息，不用急再買吧。 手上資金買保本的直債是不夠的，200餘萬元現金建議還是分批買入債基收息。
E餐用公司債收息，一年10至12厘；C餐是外國次評級政府債，一年收15厘；B餐是美國國債，一年收15至18厘，A餐是容許高槓桿的次評級政府債，一年收25至30厘。
延伸閱讀：加按自住單位 套現500萬元 買債基賺40萬元息
【諗sir投資教室・債基 】讀者42歲，在賭場工作，月薪3萬5千元，每個月要抽6千元作為家用，未來幾年該行低潮期，估計收入有減無增，想請問諗sir，甚麼投資方案適合他。
撰文：諗sir｜圖片：unsplash、photoAC
讀者擁有一個3房自住單位，購入時360萬元，現時市值800萬元，還欠115萬元，月供1萬1千300百元。
與朋友合資抄舖，投入100萬元資金，市值輸了一半。
現金只有80多萬元，想請諗sir教他如何利用現有資金去賺40多萬元息？
諗sir回答重點如下：
1.不建議靠股票發達
股票是夾份買生意，生意的增長是爆發性的，所以股票買賣的原則是「Hit and run」，即是追擊一個短時期，賺到可觀利息就走。
2.加按自住單位
市值800萬元的3房單位，加按後， 可獲約500萬元。
諗sir想到另一個與讀者有共通點的例子：有對夫婦用1,000萬元在銀行投資，買股票掛勾（ELN）輸了很多錢。
以上例子，可以點做？
1.用值債賺息
諗sir指，如果有1,000萬元，首先可把約331萬元用作購買渣打值債用途，約有7厘息；或購買恒大值債，約有12厘息。
香港流通恒大的窩輪，如果恒大有不好的地方，可以透過購入窩輪作部分對。
2.購入單位 再分租
一間2房單位，一般租金都過2萬元。
3.買債基
約300萬元，分3次買入債基， B餐或C餐債基，約有15厘息，以300萬元計算，可收45萬元息。
