【經一專欄】自住樓一拆二再除名加按買債買樓收息收租攻略 | 諗sir投資教室 | 理財個案

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Mar 8 2019

【經一專欄・自住樓】近日在討論區中，有一個Post被網友們廣泛討論，就是有一樓主留言，表示如果只有一層自住樓，可以如何藉此發達，諗sir得知後，有以下個人意見，當中包括加按套現投資策略。

撰文：SmartED編輯部｜圖片：新傳媒資料室、photoAC ｜資料及影片：諗sir ( Homebloggerhk )

自住樓先睇賺價

如果只有一層自住樓，首先要看此層樓賺價有多深，以及自己的人工是多少？

諗sir表示，如果人工是介乎10,000元至20,000元，而賣樓套現的資金，是否多於該業主10年的儲蓄所得。

即如果月儲6,000元，10年儲蓄金額為72萬元，若賣樓可賺100萬元，是值得賣樓，因為賣樓是可套現最多的。

至於為何是用10年的儲蓄金額計？因為一般樓市週期，很少情況下是10年都不出現一個中期調整或循環低位，樓價有機會較低時，賣樓後，日後可以再抵撈買樓。

但如果只有一層樓又選擇賣樓，是賭樓市會跌，不過如人工較低，都沒有其他辦法，都是需要博，博到就可以改善生活。

對於一些人工較高，即介乎20,000元至60,000元，就要採取另一方法，即將一層樓一拆二，再按爆八成按揭。

這層樓要先看看是單名或聯名持有，如是聯名持有，在趁一拆二時，同時將原本的一層樓除去其中一個名，再按爆八成。

即如果物業市值500萬元，到銀行加按，一般最多是按六成。

如尚欠銀行150萬元按揭貸款，而物業市值是500萬元，加按至六成，可套現150萬元，而按爆八成，就可套現250萬元。

至於人工是60,000元以上的人士，不用選擇按爆八成，反而只跟銀行的金管局指引，按六成便可。

如物業市值900萬元，尚欠銀行400萬元按揭貸款，即可套現140萬元。

高人工的人士，儲樓始終是王道，加按後可保持持有原本物業，又可趁機會多買一間。

加按套現出來的資金，可以如何運用？

諗sir建議的重點如下：

（1）要選擇較穩健的投資，不建議投資股票，亦不建議買股收息。

（2）盡量透過債券產品及買樓收息收租。

（3）如人工是 10,000元至20,000元，以及20,000元至60,000元，加按後套現的資金可以投資債基，因為債基可收息10厘，甚至20厘。

當然愈高息就價格愈波動，亦不保本，不過好處是隨時可買賣。

（4）人工是60,000元以上的人士，可購買直債，如東亞銀行、渣打銀行等直債，雖然利息較債基為低，但持有債券至到期是可保本。