「置至致」資產倍增法 5年買3間樓不是夢｜大灣區｜馬來西亞｜日本
有幸住在公屋
小時候，跟大部分香港人相比，我普通但幸運，一家八口有幸住在公屋。(沒錯，沒想到，窮得只剩下公屋原來是幸運的一群) 。
讓我真正明白到，未能安居，豈能樂業。
有公屋，雖說是幸運，亦難逃不能置業的命運。
曾經也認為，買樓與我是兩條不會相交的平行線。能夠負擔首期已經是天方夜譚；有一間屬於自己的物業，這種佛系買樓的FF也不敢。
後來，當我認識到「置至致」－ 置業以至致富，用資產追資產，一變二，資產倍增。我就明白到箇中道理，致富源自置業。
致富源自置業，說來天下無敵，實行卻無能為力。身處已經連續8年榮獲「全球樓價最難負擔城市」，一句「哪有錢？」就把這句話狠狠地擊碎。
筆者當然不能同意更多。(按：那你還要寫文教讀者上車置富？問題的精結是沒錢啊！) 放心，我不會煲心靈雞湯，更不善於講Impossible is nothing般正能量金句。
就是知道大家錢不多…既然不能向錢看，唯有向前看，先別想香港這個瘋癲的樓市作為你的起步點。
那只是全球石屎森林中，一棵微不足道的小小搖錢樹。用資產追資產，狙擊異國，回歸本地，亦為時未晚。
必先「買屋及烏」
世界這麼大，磚頭那麼多，怎樣才能選中對的，點石成金？
想一擊即中，必先「買屋及烏」，買屋一併買下當地政治、文化以及經濟。
每個因素影響樓價的變數。要認識需要深度的分析，先簡單辨析幾個近年興起的N個海外投資熱點。
一生三宅，一生四宅是有可能!
30歲前換個富腦袋思維
例子以2015年樓市走勢假設 : 用340萬買入觀塘區曉華大厦480呎單位。
當時中原城市指數為130-135點。8成按揭每月供款10,259元。
計一計數(用2.15厘利率)，根據本金是5,386元，利息4,873元。
12個月本金有65,262元，全年利息是 $57,834。如果你當租樓費用，即是全年付的是$57,834。
換上投資者的思維
有人會諗買樓想起要供三十年，好納悶….
多想一下，每個月都要供樓，真的是你養這層樓嗎？ 好多正值壯年打工的年青人 (27歲-35歲)，拼命上班開OT，以為升職就可能是財務自由的階梯。
較少花心思了解 現金流、投資方法，資產增值等領域。以為層樓是用來住的，每個月都要供樓，好辛苦養這層樓。
如果想層樓養你，就要變身! 把腦袋打開，換上投資者的思維。
即是做功課，買樓幾年後，投資者會學習樓宇按揭加按財技，多買幾層樓收租。
5年買3間樓 ?
了解以上思維，當時約340萬元，現在接近480萬元，賣出之後連同幾年供款本金大約有140萬元，傳統做法，一間可以拆兩間或換更優質的樓。
但辣稅出現，香港人買第二間樓要有15%稅，又要有過入息壓力測試。第二間樓得不易擁有。
這樣路不轉人要轉，作為有心目標資產倍增，建議不妨考慮大灣區、海外樓和一些投資非住宅的項目進行投資。
最近好多展銷會賣相關項目，我也去過好多個賣樓活動及講座，自覺當中有7成以上是伏，建議多維思考才下注。
不宜只看租金回報就落搭。總結，一間香港，一至兩間海外或國內，會是一條不錯的現金流大路。
年青人買第一層樓，要又住又賺！想做到又住又賺，第一步是…不能出錯！
未來甚麼地區、甚麼物業會跑贏？
就得再做功課。不同時間，不同政策，就有不同新星出現，過去跑贏的地區，可能價格已經反映了利好因素，不代表將來會繼續跑贏。
想尋寶？很多因素配合，一方面要勤力，多睇樓、多做功課。
另方面，要培養分析能力、眼光，要磨練議價、增值技巧，往後再詳談。
當然有幾個前提：
第一，你有足夠的入息，通過壓力測試。
第二，留意按揭門檻，例如若樓價高於600萬元，就不能借到80%，例如800萬的物業，準買家只能借60%，那就失預算了。
事實上，物業價格在不同時候，升幅跌幅都會有所不同。
過去幾年，政府不斷推出「辣招」、收緊按揭，細價樓樓價遠遠跑贏大市。
《 日本 》
香港人的鄉下! 當中以東京最為值得投資。
除了2020年東京奧運，將會有大量相關的基建外，商業重鎮的地位，於可見的將來，也不會被取替。
除了東京，大阪的升值潛力亦不容忽視，6月生效的《住宅宿泊事業法》，把大阪列為民宿特區，一年365天都可以經營民宿。
而且，日本開賭法通過，全日本第一間賭場有機會於2021年降臨於大阪！賭跟一地經濟的關係，看看澳門就知道了。
例如東京中古樓 (即是 二手樓) , 火熱旺區二百呎約港幣100-120萬。
樓齡一般30幾年，如果旺的地方出租不用擔心。但賣走能力是視乎地點及質素。
想賣走流轉快，地區及選取樓齡較輕為佳。注意買日本樓賺錢還要有多重層面，要多做功課。
《 台灣 》
根據台灣營建署的統計，台北人也要不吃不喝15年才能負擔買樓。
樓價的升幅，有望成為下一個香港。港人以約6折的價錢就能在台灣置業。既言語，買樓亦相對輕鬆。
《 馬來西亞 》
馬來西亞被視為中國實現「一帶一路」最重要的合作夥伴，中國對馬來西亞的投資大幅提升。
加上，令吉眨值，變相7折買樓。MRT捷運開通後，亦大大提升馬來西亞樓價的競爭力。
現在香港人多選擇在吉隆坡、新山及檳城等地。我個人多留意第一選是吉隆坡的 KLCC 市中心範圍。
《 大灣區 》
最後就是不能不提的大灣區。粵港澳「大灣區」包括11個城市，很多人以為大灣區是一個地方，實質是2區9市，共11個地方合作發展計劃，包括香港(特區)、澳門(特區)、廣州、深圳、佛山、東莞、惠州、中山、江門、珠海、肇慶。
簡單而言，就是希望發展大灣區成為中國的矽谷。當中會涉及很多相應的基建。
換言之，大灣區內的地方與地方之間，可達度(Accessibility)將會提升，即是價錢亦會上升。
筆者多年前購入大灣區物業，置業經驗跟香港大不同。
其中難忘是需要先到內地分行重新開戶，以作將來買賣樓收款時之用；同時亦不要奢望從香港銀行的人民幣戶口直接匯款到內地買樓。
建議開通國內 Wechat 及 支付寶，曾買樓有些雜費可以即時付 (有時現場不收現金)
粗略的簡介後，好像每個地方都值得秒速入市。奉勸大家千萬不要輕舉妄動，他鄉沒有太多故知，他鄉遇中伏就有機會。
投資海外樓並非表面如此，而是因地方而異，各處鄉村各處Do’s ＆ Don’ts，不幸Do the Don’ts，那就徒勞無功～
編按：Ann姐 TVB 蝸居宅急變節目及 Ben Sir 有樓睇節目顧問、cMoneyHome 創辦人之一。從事多年驗樓檢測工程，教授專業物業投資、按揭、財富資產等課程。是暢銷書《買樓財富十級跳》、《8090後買樓上車101》、《贏盡日本樓》及《買樓上車防中伏 – 第六版》作者。
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