月入50,000元 45歲父為子搬屋 雙租族以外的選擇｜諗sir投資教室｜經一專欄

撰文：諗Sir  （ Homebloggerhk ） ｜圖片：unsplash、新傳媒資料室

唔做雙租族 仲有咩辦法

諗sir：

你好，本人45歲，月入50,000元。

資產方面，有一沙田自住樓，市值500萬元，將於2019年底還清貸款，太太是全職主婦，現在沒有物業。

因兒子將會到將軍澳讀小學，故打算租出沙田居所（估計每月可收租13,000至14,000元）；轉租住將軍澳（估計月付租金16,000至17,000元)。

請問諗sir，除了做雙租族之外，有沒有其他更好的辦法？

讀者章先生

加按物業再買樓

如讀者不想做雙租族，就要將就供滿的沙田樓加按，然後再買將軍澳樓。

假設將沙田樓按五成，得250萬元而供款約為每月9,500元，再買將軍澳兩房，預700萬元市值附近，七成上會借490萬，首期要210萬元。

此首期可由讀者加按所得，而將軍澳樓每月供款約19,000元（4.9÷2.59*×10,000）。

在新買加供舊之下，再減去沙田樓所收租金，讀者新增供款約為每月14,500元（19,000+9,500-14,000）。

誠然此舉衍生了些使費，買將軍澳樓用太太名，不用付15%從價印花稅，但3.75%印花稅即26萬元還是要付的；另外遇有買樓的70,000元佣金。

雖加按舊樓可獲借貸額約2.1%至2.4%的現金回贈，不過要留意坊間大致有兩個處理手法。

加按舊樓的2個處理手法

手法一是所說的現金回贈只至樓價六成的借貸額，如上述讀者買700萬元二手樓，銀行負責回贈2%。

另外按揭轉介公司會話係有「朋友回贈」，回埋餘下的0.3%給你，如果同意了，全單回贈是2.3%。

留意銀行那2%，是指只到借貸額的六成，亦即700萬元之60%即420萬的2%，客人獲84,000元的現金回贈；另外按揭轉介公司會在一季後將那餘下的0.3%回贈給客人。

手法二是現金回贈可計算全個借貸額的2%，按上述例子490萬的2%計，即客人獲98,000元。而淨低那0.3%，由按揭轉介公司一季後回比客人。

留意不同按揭轉介公司對現金回贈之演繹並不相同，筆者上述兩例旨在指出最普遍之做法，大家清楚留意。

借貸力不足最致命

讀者有更致命一點未提，就是借貸力不足。

在他月入50,000元，而太太沒有工作情況下，只能產出借貸力647萬元（50,000÷10,000×50%×2.59）；如按了舊樓250萬元再新買樓借490萬元，明顯就係唔夠借。

各位選擇中介，除了現金回贈外，更要留意中介有否為你著想幫你計好買樓預算及想方法扭轉乾坤。

坊間有些中介開始介紹埋一些「有鑊氣」之律師樓，試圖補償公司給予太多現金回贈予客後之損失，最後客戶未能如期成交而賠錢，得不償失。

所以讀者應做之一是利用「借貸力由無變有」之法，合規為無工作的太太建立借貸力。

買年息18厘的債基收息

另外儲蓄不多加上借貸力不高，可先在將軍澳租樓一年，亦盤算一下是否住返沙田+搭校車都適合阿仔。

畢竟讀者再買一間樓要付的稅款及雜費，未計裝修都應夠讀者租樓兩年了。

筆者的看法是繼續住沙田，然後再以儲蓄及用太太名，在更有投資價值的地區買第二間樓收租，到時太太的借貸力應已建構成。

就當一定要搬，可將按沙田樓的250萬元當中的100萬先試利用債基收息，年息18厘計。

每月可產出15,000元利息，夠租樓啦。留意債基組合不要一次過買，而是慢慢試慢慢增加買上去。

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