買樓分租享7.9厘回報 好過做定期 43歲媽媽月入$35,000 點部署好｜經一專欄｜理財個案
撰文：諗sir （Homebloggerhk）｜圖片： unsplash、新傳媒資料室
計劃退休 想再買樓收租
諗sir：
本人43歲，月入35,000元；丈夫40歲，月入56,000元。育有一子五歲，另要供養兩邊父母， 兒子教育開支亦較貴，每月合共儲約15,000元。
擁有一層自住樓，為九龍老牌大屋苑三房（40年樓齡），900萬元買入，丈夫單名，欠按揭470萬元，月供20,000元，現市值1,100萬元。
債券基金50萬元，已安排做疊增，下月生效，應可收10至12厘利息；另現金150萬元；股票80萬元。
因本人剛轉工，是否要等過六個月後才投資買樓放租？那麼在這段空窗時間，可投資甚麼產品作增值？
讀者Betty上
買樓收租 難達成目標
由於讀者現金少及儲蓄能力不強，直債或直接買樓收租，不能助她達成目標。
讀者剛轉工半年內是做不到按揭，加上1,000萬元以上樓只可按五成，而600萬元樓可按到八成，所以600萬元較受歡迎亦升得比較好。
45歲前再買一層樓屬需要，因為讀者家庭的借貸力在2年後開始下降。
假設無特別借貸，讀者家庭借貸力為1,178萬元，〔（35,000+56,000）÷10,000×50%×2.59*〕，50歲將打八折、55歲約八折後再八折，借貸力只剩原本之64%。
想做分租，筆者有方案能將樓房每月租值，由26,000元提升近一倍至約50,000元。
買樓分租 年回報7.9厘
惟恕未能免費分享，何況成個project落手經驗才是重點，絕不是買完個單位間好就有客到，要知幾類不同客源有何溝通模式。
當然可以自己試，買得幾間樓，試過有些租到有些又租唔出，加上搞一大輪安排人洗廁所及找客源的工夫後，讀者或會比筆者做得更叻。
只消付500萬元上會，買間1,000萬元的樓，月收50,000元，減去原本供樓那17,000元，每月正現金流有33,000元，即年回報7.9厘，遠比放在銀行定期好。
而每月33,000元正現金流，補些少錢已夠在奧運站租三房到四房了，所需只是400至500萬元，仲未計多年後賺埋一間供滿的樓。
兩房間成分租 用木間不違例
若讀者沒加按沒此數，scale down個project，拿100萬至200萬元出來，所得現金流都極有助租樓，小小地兩房都可以去間成分租，用木間不違例。
讀者50萬元現金加五年儲到90萬元，再加債基收息又90萬元及到時把些少債基賣返出來，應有此數。
讀者可將儲起的資金，伺機入手樓房作分租，假設300萬元資金再加借錢，買入800萬元樓，每月正現金流都可達20,000多元。
再連同債基本身都月月產出過萬利息，五至七年後，每月有超過30,000元被動收入可期。
編按：諗sir將親身為本欄讀者解答有關樓市及收息工具相關的理財疑難。相關問題可電郵至[email protected]，主旨列明「諗sir樓換樓」。
*2.59用作計算在目前息率水平，每10,000元還款能力中，銀行可借出的貸款金額，換算後得出數目單位為百萬元。
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