【經一專欄】月入$48K 想增加被動收入 呢個方法適合借貸力下降者｜物業
本人40歲，月入48,000元，有兩個分別一歲及四歲小朋友，太太兼職工作加工人照顧孩子，現以每月14,000元租住港島區單位。
資產方面，擁有一九龍區350平方呎單位，以太太名義持有，約值490萬元，欠銀行240萬元，月供10,000元，以每月13,000元放租。
另與弟弟合資在九龍區持有一居屋物業，綠表價約值500萬元，欠貸款20萬元，現放售中。
請問諗sir，如成功賣出居屋後，應否贖回九龍區單位 ，增加被動收入？抑或投資新界區約400萬元樓放租？
請諗sir給予投資意見，助本人規劃人生。
讀者白蘭士
讀者先要搞清楚，為甚麼要買樓。買樓住只是其一原因，絕不是全部，因租樓都可有得住。
買樓更重要的因素，是因為窮。這句話雖然難聽，但要知道有錢人手上主要資產，都絕不是自己間樓。如果個個有錢佬賺到錢都只用來收租，大把打工仔將「無得撈」了。
如諗sir窮了，就會買間三房有兩廁的屋，再用木櫃間好個廳，搵五個志同道合的學生，每間基本上可月收6,500元。
如今新裝劏房可叫到8,000元月租，6,500元認真是學生價，這樣一間三房就可平均收32,500元租。
搞好一間三房，再上多間兩房，月收租50,000至60,000元是肯定，但買這兩間樓要幾多錢？1,200萬元左右。
至於收番55,000元月租，可夠你租回哪裏？勉強可以在跑馬地租間細獨立屋連車位。
靚地段獨立屋市值基本上無2,000萬元都免問，故此等操作可助某些人住好點，用1,200萬抵了住2,500萬元樓的使費。
如諗sir再窮一點，要回去打工，一年100萬元收入，養兩個小朋友及老婆再加供樓及供車，大家都明月儲20,000至30,000元，對退休支出只屬杯水車薪。
因此諗sir如想快手脫離高壓工作，應趁後生花少一點錢，在30至40歲時每儲50至100萬元就買間大屋苑兩房，好處是好易租到出去、空租期短，萬一要賣亦唔難。
一間500萬元樓如只想擺低20%首期，就不能簽約出租，只可搵朋友來住，但供樓就交由朋友負責。
如果肯俾50%首期，就可名正言順出租，餘下供款就交晒俾租客。如此50幾歲就可肯定有2至3間供滿的樓，到老就「有樓可依、有租可收」。
當然不少人話買樓如遇上樓價下跌，銀行Call Loan點算？只好說除了上述方法，一般打工仔還有第二條更好的路嗎？難道聽政府講買年金和MPF？
買樓是利用銀行給予的大槓桿，再逆向沽空美元，只要美國再印銀紙引致通賬，買樓為各個不肯定的投資方法之中最肯定的，因筆者肯定美國會照印銀紙。
讀者明白為何要買樓，自然就不會諗提早贖樓。至於再買樓，由於讀者太太沒有工作計不到借貸力，想再買較難。
有錢人用債券會更佳，因到期保本缺點是槓桿比樓少，但如已起碼有1,000至2,000萬元現金，那就可以開始不集中資產於樓市，改為保本債券更佳。
買債券不用打理租客，適合有一定現金在手，或借貸力開始下降的中年人（筆者心目中的中年人是指40歲或之後）。
編按：諗sir將親身為本欄讀者解答有關樓市及收息工具相關的理財疑難。相關問題可電郵至[email protected]，主旨列明「諗sir樓換樓」。
*2.59用作計算在目前息率水平，每10,000元還款能力中，銀行可借出的貸款金額，換算後得出數目單位為百萬元。
