29歲公務員想買樓 夫妻月入$10萬 月儲$5萬 可以咁樣滾大筆錢｜經一專欄 | 理財個案

撰文：諗sir （Homebloggerhk）｜圖片： unsplash

29歲公務員 想再買樓

諗sir：

本人29歲，剛轉職公務員，月入67,000元，太太月入34,000元，每月可儲約50,000元。

2017年中以自己名買入沙田物業自住，買入價390萬元，做八成半按揭，現估價480萬元，欠銀行320萬元。

這一兩年經歷結婚買樓，現金只剩80萬元，未來兩年會計劃生小朋友，希望購入或租兩房單位改善生活。

想請教諗sir，由於債基疊增有一定門檻，以個人現時資金，只能全數行債基收息，雖不能分散投資，但希望能幫助儲到首期，這部署理想嗎？

未來等待首期和時機購入兩房單位，但600萬元以上單位所需首期達240萬元以上。

夫婦借貸力雖有1,300萬元，太太收入有限，本人名下已有物業和借貸，擔保能力又削弱了，手上物業加按空間又不多。

技術上應如何處理？擔保有什麼要求？

或是只購入400至500萬元單位租出，再租兩房，留更多現金行債基是否更好？

讀者高先生

讀者可做太太買樓之擔保人

讀者未到30歲家庭月入達10萬元，每月可儲一半， 加上2017年已上車有屋在手，牌面認真不錯。

當然，做得公僕應明白，傾發達大計可免，但小康生活、有時間陪仔女、又可悠閒退休，相信屬不少港人選擇。

讀者夫婦借貸力共1,300萬元〔（67,000+34,000）÷10,000×50%×2.59*〕，現只用了320萬元，即約24.6%。

現時借貸力宜用六至七成， 再買應借590萬元（1,300×70%-320）之內，亦即讀者用太太名慳稅買600萬元左右樓房，付10%至20%首期而借480至540萬元左右就「合咀型」。

當然太太單名未夠力借590萬元，但先生有樓之情形下，成為太太單名買樓之擔保人是可以的。

能力內能買樓 便是最好時機

做完買樓budgeting，下步講時機。留意時機很個人化，即屬於有錢人的時機，不等於閣下的時機。

所以投資上不要把「看時機」過分神化，不斷花時間閱報或問先知去預知是錯的；等到有一日預算買的樓，樓價屬閣下能力之內，那時就是最好時機了。

讀者現時現金偏少，不應該現在買，再加上樓市在2019年第二季開始又向上揚，對於實力較弱的人不宜追「快開的車」。

應等樓市下跌，並比高位跌至少15%之時，再付20%首期上會；這代表買樓後就當樓價急跌35%，仍未陷負資產。

讀者想買約560萬元的樓，首期連雜費預130萬元；故把手上現金由80萬元提升至150萬元，且下輪樓市現調整之時，就是讀者買樓時機。

未買樓前，讀者手上現金可用債基或嬰債去提升回報，買些少股票亦可，但絕不贊成大部份身家入股票。

勿用個人經驗 判斷股市風險

這10年間股市未曾大跌，若閣下股齡未超10年， 請勿用個人經驗去判斷股市風險。

債基波幅用標準差計算低藍籌股七成、派息由10厘至30厘都有任君選擇，基於較低波幅加上可隨時買賣，合30歲左右讀者。

相反如50歲人，要更多直債少用債基。至於嬰債，波幅比債基高，但入場銀碼少至2,000美元都可。

在15至22厘年息之誘因下，較年輕的讀者亦可從此入手。

80萬元如年收18厘，讀者兩年後錢儲多120萬元， 而80萬亦變成110萬元，合計有成310萬元揸手。

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