【經一專欄】45歲月入58,000元 零投資經驗 加按改善現金少問題 | 直債 |諗sir | 理財個案 | 理財解碼

本人45歲，公務員，月入58,000元；已婚，無子女，夫妻財政完全獨立；由於丈夫收入不俗，所以供樓及一切家用開支均由丈夫負責。
現擁有兩個物業，一為九龍區260平方呎開放式單位，樓齡六年，去年供完。買入價340萬元，現值550萬元，月收租15,000元。

另一為新界地鐵站上蓋樓三房單位，600平方呎，樓齡2年，買入價790萬元，現值1,200萬元，尚欠銀行435萬元，月供16,000元，收租22,000元。現金儲蓄150萬元；每月可儲60,000元。60歲退休時將有長俸約400萬元及每月長糧約24,000元。

本人自小家貧，父母雙亡且是獨生女，由於甚麼也不懂，只懂俾心機讀書及儲錢，所以現時生活及經濟狀況已非常滿意；也粗略計算過將來之退休生活，應不是太大問題。

想請教諗sir，本人應該如何利用目前盈餘以作一些理財計劃，抑或是已不需再刻意做任何保障安排了？
本人嘗試計算自己的借貸力，按租金收入計七成的方法，約為1,080萬元〔58,000+（22,000+15,000） ×0.7÷10,000×0.5×2.59*〕，即剩餘借貸額645萬元（1,080 −435）。

不過，當本人上按揭中介公司，理財顧問回答同租金計算只可多藉305萬元，相差距離實在太大了。是否銀行不同，借貸力都會有不一樣的計算出入?

多謝撥冗幫忙！
讀者CC
撰文：諗sir｜圖片：新傳媒資料室、unsplash

讀者現年45歲，15年後可獲400萬元退休金；加上每月24,000元長俸，比現時月支出19,000元還要多，所以唔「大花筒」加上無超級通賬，呢個情況可行一世。
當然，讀者想再進一步，故才作發問。

筆者意見：弱點一是讀者現金少，只有150萬元；二是沒有投資經驗，這批「客」最受上市公司及銀行青睞，因為已薄有積蓄，但又易去「老點」。三是資產及收入太集中由樓房提供，如樓市一旦大跌，就算未令生活質素大降，都大大打擊心情，要趕先處理。

改善現金少問題

想改善現金少的問題，讀者當然要加按，將所得資金買債是可以的，買股則絕不可以，睇完2018年，筆者相信都唔使再解釋為何不要按樓換股。

至於直債一條是20萬美元，為免集中風險，故現金少於400萬元者先不要試，雖到期保本及派息穩，但絕不能認為一間公司永不會倒閉。何況轉介公司已講過，讀者只可藉到約300萬元，假設日後識「執靚」自己盤數，按到500萬至600萬元出來，仍感買直債幾勉強。

優化讀者收入門路，除樓之外更有債，可由10萬元入場的債基開始，債基到期不保本，但每月派息同波幅頗低。對應讀者藉貸力提問，由於每個人的財務情況有異，所以筆者文章為個案作的計算，大多是作寬鬆假設。

假設無卡數無消費無擔保之類，讀者用筆者的2.59方程式，計出有1,080萬元借貸力，但去按揭轉介公司一問，又發現只可藉300萬。銀行計借貸力之法，是源於金管局指引，所以是一樣的，惟銀行客戶如何去證明自己有沒有能力去借這筆錢，則是各司各法，結果不同。

編按：諗sir將親身為本欄讀者解答有關樓市及收息工具相關的理財疑難。相關問題可電郵至[email protected]，主旨列明「諗sir樓換樓」。
*2.59用作計算在目前息率水平，每10,000元還款能力中，銀行可藉出的貸款金額，換算後得出數目單位為百萬元。