有一隻高息內房股 市盈率低 抗跌力強 | 港股分析
撰文：周梓霖
紥根於粵港澳大灣區
美股本週走勢基本上是由財經新聞主導，市況差時追沽、市況好時追買，肯定會「左一巴、右一巴」打面。耗損元氣之餘，又打擊信心。現時情況下，較穩妥的做法當然是繼續聚焦業績股。
雖然指數走勢飄忽，但投資者仍然很理性，於跌市時估值低的股票保持強勢，筆者說的就是內房股。
上週有三隻中型的內房股打頭陣，分別是時代中國（01233）、越秀地產（00123）及首創置業（02868），三者全部逆市走強，畢竟其各自有吸引之處。
現集中談談民企內房時代中國，這是公司改名後首次發布的業績，表現亦非常亮眼。
紥根於粵港澳大灣區，公司去年合同銷售額大增41.9%至416.3億元人民幣；股東應佔核心利潤上升40%至25.3億元人民幣。
股息率接近5厘的內房股
最重要是豪派末期息每股0.4143元人民幣，現價股息率接近5厘。
對於內房股，市場向來看重銷售、土地儲備及負債這三大方面。先說銷售，時代中國今年銷售目標定於550億元人民幣，在去年銷售額基礎上增加32%。
公司作風實幹，近年銷售目標都能做到有餘，就如去年銷售額目標僅是325億元人民幣。
當然銷售目標也要有資源支持，對比公司今年預計推出1,000億元人民幣可售儲備，還未計算舊改項目轉換所帶來的潛在土儲，去化率55%絕對有空間令公司今年達標。
去年底，公司土儲覆蓋九個城市，總土地儲備建築面積為1,684萬平方米，平均成本僅為每平方米2,971元人民幣。
今年滾動市盈率不足3.8倍
若以市場均價14,000元人民幣計，可售貨值逾2,300億元人民幣。
負債方面，時代中國淨負債比率回落至57.6%，以去年購地節奏下維持60%以下水平，加上融資成本亦隨住舊有高息債務到期後逐漸回落，去年平均融資成本按年回落0.7個百分點至7.6%，整體來說財務穩健。
值得一提的是，公司可換股債券已於去年悉數兌換，而投資者亦於今年初以配股方式將持股悉數沽出，公司流通量改善的同時，亦將不明朗因素掃除。
最後當然要談談估值，由於內房股銷售及會計入賬有時差，又有併表與不併表問題，估算盈利時要將之考慮在內才合理。
時代中國現時綜合土地應佔權益大約於75至80%之間，以其土儲成本及融資成本來看，中短期淨利潤保持於10%水平預料問題不大。
低估才是硬道理
以今年銷售目標550億元人民幣及應佔權益75%計，集團今年銷售保守能為未來帶來逾40億元人民幣淨利潤。
時代中國市值約190億港元，對應今年滾動市盈率不足3.8倍。正所謂「低估才是硬道理」，難怪其公布業績後備受追捧，如此抗跌。
編按：作者周梓霖為海納資產管理，投資經理，前對沖基金操盤手，持有特許金融分析師（CFA）資格，擅長價值投資及事件驅動投資法，著有暢銷書《港股游擊戰─以弱制強致勝法》。
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（作者聲明：本人為證監會持牌人士，執筆時基金客戶及筆者沒持有以上股票。）
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