新界樓貴過港島樓 冇盤！開天價都有人接

代理： 「冇問題，想放幾錢？」

業主： 「XX樓X室，放498萬丫…」

代理： 「30幾年樓，300呎都唔夠，咪成1.7萬蚊一呎？」

業主： 「有咩問題呢？」

代理： 「呢度係新界區，你呢個呎價，仲貴過港島樓喎。」

業主： 「點解新界一定要平過港島先，嫌貴咪唔好買囉！」

代理： 「唔係喱，不如平少少丫。」

業主： 「咪以為我唔知喎，宜家成區都缺盤，我點解要平先？」
****************　翌日，有買家睇樓！ ***************
買家： 「嘩！唔係嘛，呢個單位呎價仲貴過港島喎！」

代理： 「冇辦法啦，冇盤呀。」

買家： 「咁大個屋苑，冇盤？」

代理： 「係！真係冇交吉盤，得番兩個連約，諗唔諗？」

買家： 「呢啲價，擺明當我係傻瓜啫。」

代理： 「又唔係嘅，賣咗呢間，下間過500萬架啦。」

買家： 「咁又係，冇計啦…」

師傅教落，買樓要睇Location、Location、Location！

今時今日，在香港，這個金科玉律已經…Out晒！

不少前輩都跌到一地眼鏡碎！

近年不少新界區上車屋苑，炒到飛天，以樓齡相若的上車盤比較，例如沙田區有些當炒屋苑，呎價甚至已經超越港島區。大埔區有些當炒屋苑的呎價已經超越九龍。以傳統的買樓智慧分析，簡直就是匪夷所思！又如何？市場就是不理性的！

是誰KO這個百年金科玉律？…是政策！政策扭曲！

是誰令業主可以肆無忌憚地叫價？
以往沒有辣招，市場甚有規律，樓價與地區發展成正比，例如港島貴過九龍，九龍貴過新界東，新界東貴過新界西…由於市場上的二手供應充足，買樓的人多，賣樓的人亦多，大家都知價，貴得不合理嗎？啋你都傻，就買第二間。在SSD、15%印花稅等辣招下，令二手放盤量急速下跌，沒有競爭，自然可以肆無忌憚地叫價。

業主都嘗試越區挑戰！Location概念越來越模糊…

例如港島區…筲箕灣睇住北角開價，九龍區…深水埗睇住油尖旺開價，新界區…馬鞍山睇住沙田開價等。或者你會問，開價還開價，如果不合理，應該沒有人買，為甚麼又會有承接呢？原因之一，正如前文所說，因為市場上二手供應短缺，冇競爭、冇選擇，價錢自然被推高。原因之二，政策向首置傾斜，首置嘛…大部份都缺乏買樓經驗，甚麼是貴？甚麼是平？港島值幾錢？九龍、新界值幾錢？完全沒有概念，見人買，自己又要買，而家唔買，又驚遲啲更貴，於是就盲目追價，懶理甚麼是Location。

那麼買樓是否不需理會Location了？

升市確實影響不大，然而跌市就見真章了！

由於市區物業，租務需求大，租金回報較高，跌市守得住，因此跌幅亦不會太大。相反位置偏遠的物業，租務需求低，租金回報低，跌市守唔住，跌幅度或很大，例如2008年金融海嘯，筆者手持的新界區大屋苑單位，幾個月內急跌三成，相反另外幾個市區單位，包括港島及九龍區的單位，只下跌一成多。又再看看去年跌市，部份當炒上車屋苑，樓價不到400萬的單位，竟然勁跌逾百萬！相反市區的物業，即使是單幢樓，亦只是跌數十萬而已。

朋友問…香港Location概念日漸模糊，那麼其他地方呢？

不同！香港地方細，交通網絡完善，東至西、南至北，再遠也只是一小時車而已，然而其他國家，例如大陸，地方大千倍、萬倍，上百個大城市，發展步伐不一，比香港繁華、樓價更貴的地方又有，落後的小鎮、農村又有，投資買樓，Location就非常重要。那個城市值那個價錢？有甚麼發展動力？都要了解。

唯一不變的是…不能一本通書睇到老！

作者為1%投資培訓中心課程總監，教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者，網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次，並曾擔任TVB《有樓萬事足》顧問。

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