揸$200萬想換三房單位 呢個方法每月新增$8,000收入｜債基｜諗sir投資教室 | 理財個案 | 理財解碼
本人月入40,000元，妻子月入28,000元。持有一個一房單位，實用面積404平方呎，買入價524萬元，付四成首期，現估值680萬元；之前加按套現150萬元，現欠銀行399萬元，月供約17,000元。另有三個電單車位，每個以50,000元買入；手頭現金約有200萬元。現想買一個三房單位，價值約800萬到900萬元，應如何投資？
讀者飛雲
本個案最大問題，是讀者仍停留在睇價錢、追升跌的角度去考慮投資甚麼，而不是看自己能力。
讀者與太太月入共68,000元，借貸力就是880萬元（68,000÷10,000×50%×2.59*），如想買850萬元樓，按自住樓借盡六成計，即510萬元（850×60%），首期要340萬元。
假設讀者買了新三房同時會賣走舊樓，借510萬元後，借貸力用了60%（510÷850），勉強符合旺市不用超借貸力六、七成之原則。另外，電單車位估計讀者是因為便宜才買入，然而電單車有幾可會因為擔心被偷而付超過罰單20倍之月租，將車放在有規模的停車場？
另外，平價的單位及車位，好可能是市場上被選剩的一群。作為業主，亦要有預備要接受一批被「選剩」的租客。
加上電單車位可按幾成及借貸息口如何？由於讀者沒有提供，所以筆者不評論買電單車位投資此行為，只提無其他角度讓讀者思考。
例如股票，按五成而息口在6厘，加上小投資者放棄了自己資金的自主權（權在大股東手），而且股票是可以低成本不斷印發。
住宅，按八至九成而息口在2至3厘，而業主有自主權。
債券，按六至七成而息口在2至3厘，債權人權利可不斷產出，但發債人有不少的產出成本（要還錢）。
至於其他投資物及上述投資物的正確運用方法，暫不在本欄評論。
讀者如很需要住三房，下一步可考慮租，將現有單位租出，估計收15,000元月租，而850萬元三房每月租金約23,000元，即需補8,000元的差額。
留意租樓只需付些少經紀佣，比買三房要畀成30幾萬元從價印花稅（這假設讀者404呎樓是單名，如聯名稅更貴）差多了；加上仍持有舊樓，樓市如再升，都不用怕追唔返樓價。
現金200萬元可將一半投入債基疊增收息，由於錢少，所以保本直債唔使諗，債基無年期而波幅比中電控股（00002）更低。收息101的E餐派10厘，一個月已有8,000元新增收入，可資助讀者租樓，當有100萬元現金留低備用。可能有人諗債基波幅仲低過中電，而派息比中電多四倍，有無咁大隻蛤乸隨街跳？
留意市場上經常提及的投資資訊，一般唔係好資訊，而係有人贊助的資訊。其實市場絕對有經得起客觀計算分析、而產出回報之效能比股票好的投資物。人輸錢，九成都係輸自己，唔在他人，新一年，祝願各位進步。不進則退，而不是「不進就不退」。
