拆解林鄭新房策 首置上車盤有冇用？

網友Ａ：「香港根本就唔夠土地，話起就起咩？」
筆者： 「其實香港有好多土地可以開發架。」
網友Ｂ：「講得嚟都蚊瞓，幾時可以攞出嚟賣？三年？五年？」
筆者： 「可以賣樓花嘛，況且樓價講預期，預期供應多就會回。」
網友Ｃ：「聽住先啦，最後咪又好似港人港地咁，炒貴晒！」
筆者： 「所以政府定價都係好事。」
網友Ｄ：「浪費土地，有乜理由咁平賣，個個等抽獎。」
筆者： 「希望唔好好似二手公屋居屋咁炒貴晒。」
網友Ｅ：「當年梁振英都好多大計，最後咪得啖笑！」
筆者： 「林鄭對於土地使用又真係有啲見地，拭目以待啦。」

從網友的回應，可以見到年青人很灰…
過去一年多，樓價大幅反彈。過去幾個月，樓價不斷創新高，令到很多年青人覺得樓價是不可能下跌的，無論政府做甚麼，無論市場發生甚麼事，如果沒有父幹母幹，不可能買樓過好日子。其實這個想法很危險，從個人角度看，失去了鬥心，從市場角度看，情緒過份樂觀，都不是好現象，怎麼可能永遠只升不跌？

對於林鄭的大計，有幾個大方向筆者是支持的…
當然每項政策落實的時候，都會遇到不少困難、阻力，但最少在理念上，林鄭在房屋、土地用途等思維，確實比以往有進步，循這幾個方向想，樓市降溫，樓價適當調整，不是沒可能的事。

首先，資助房屋的定價，不跟隨市價。
這點是很重要的，最少政府搶回價錢上的部份主動權！

試想想…你睇了一個九龍區上車盤，30年單幢樓，呎價$1.4萬。
是平是貴？…附近的二手樓，個個業主開價都差不多，有些業主更亂叫，叫到$1.5萬、$1.6萬。再看看附近的新盤，開則夠細大晒，納米單位呎價高見$2萬。結論是…貴！但不算不合理。身邊代理及朋友不斷唬嚇：「宜家唔買將來仲貴！」你就會想：「反正都冇可能會跌，與其租樓不如供樓，貴啲都頂硬上啦！」於是就創新高！

又試想想…旁邊有個地盤，首置上車盤，呎價$6,000！

你就會發現：「嘩！隔離新樓$6,000，你賣$1.4萬？當我傻瓜？」
如果你符合資格，或會放棄高追，抽籤博一博。即使你不符資格，最少覺得咁貴好唔抵，會冷靜下來，落力啲講價。如果你是業主，知道買家少咗，或會鬆一鬆手，就算唔劈價，最少唔會亂反價。

現在的市場價，發展商話晒事！
好像開甚麼價，小市民都焗買，因為二手市場冇盤，因為有高成數按揭，尤其是貨量比較少的市區單幢盤，即使幾乎沒有配套設施，只要開則夠細，總價夠低，呎價都可以賣到$2萬。
唔跟市價…可能更難抽、更難排，最少可以在訂價上爭取主導。
其次，土地供應，林鄭說香港不是沒土地，只是沒共識。

一矢中的！大家有眼見，其實香港有很多土地。
根據明報陸振球先生《香港土地不足是「偽命題」》一文，香港尚欠1,200公頃土地，即是幾多？1公頃等於1萬平方米，而1公里等於100萬平方米，香港有2,754平方公里，1,200公頃土地，其實只是香港面積的0.5%！點會冇？為甚麼不可以在維港以外的海域填海？大嶼山向西、將軍澳以東…向外拓展，有甚麼影響？我們不是靠移山填海長大的嗎？

林鄭又問，為甚麼不可以開發郊野公園邊陲土地？
根據施永青先生《香港應增撥住宅用地》一文，香港已發展並用作住宅用途的只有4%，郊野公園及綠化地佔總面積67%，只要在邊陲地帶稍為開發丁點，居住環境已經可以大大改善！記得有位環保人士接受訪問說：「一呎都不能少！」非常有霸氣，就由得下一代沒房住吧！通常講到呢度，反對者會高呼：「好多荒廢土地、棕地，點解唔用咗先？」就好似你亂泊車被抄牌，你質問阿蛇：「隔離街都有好多人亂泊，點解唔抄佢先？」不是不開發，而是同步進行而已。

如果首置上車盤、居屋等供應大增，樓價將有機會降溫。
如果可以配合適當放寬辣招，鼓勵更多業主賣樓，相信效果更大。
不過講到尾都要政府有決心先得…

作者為1%投資培訓的地產課程總監，著有《買樓上車防中伏》、《上車又住又賺》、《樓。轉命運》、《工商舖小本投資入門》、《50 萬上車》、《投資買樓賺錢筆記》等等，其博客《第一桶金》總瀏覽量逾300萬人次，曾接受多間傳媒專訪及出任電台地產節目嘉賓主持，並擔任TVB節目「有樓萬事足」顧問。2000年科網股爆破，曾欠下近一年薪金卡數。經債務重組後，2004年股樓雙線出擊，短短四年由滿身卡數打工仔，變出六層樓。其後與投資兵團大舉出擊投資物業，並進軍商鋪、工廈市場，以穩健投資策略，成功變出雙位數物業。

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