38歲獨子承繼遺產 自己已有樓 祖屋賣定出租好｜財智姊妹淘
Benson 4年前結婚時已上車，當年購入價600萬元，現市值約800萬元。每月供款約$14,800，尚餘383萬元按揭額。
對於祖屋，Benson 真的不知怎樣辦，一來充滿了成長點滴，但它也較陳舊！既然自己已另有居所，他應該趁現時交投仍可時賣了它再作打算，還是將它維修一下然後放租呢？Benson 估計每月租金約有$16,000，扣除差管等雜項，每月有約$14,500的淨收入。
祖屋是遺產 不需繳付印花稅
經初步了解，筆者是建議Benson 留下祖屋作出租用途：祖屋是遺產，所以Benson 不需繳付印花稅，但若將此單位出售，然後另買物業，根據現時條例便需付15%樓價的印花稅，所以賣樓計劃真的要好好盤算。
假若賣了祖屋，怎樣處理這700萬元也會是一個 happy problem，但若沒有實質計劃，只放進定期存款的話，筆者就寧願不賣了！而且金額龐大，太進取的投資增值方案也未必可取，最後結果可能就是抗通脹模式運作。
當然Benson 可以選擇以此贖了自己的物業，以後無需再供樓了，而餘下的320萬元和原供款$14,800也要找出路，否則長遠來說也會跑輸通脹。
出租也不是沒有問題：同樣地要處理收回來的租金、面對遇見租霸的風險、日後維修保養費用問題等等，但物業始終是抗通脹的其中一個好方法，而且在分散風險的角度出發，物業也是資產配置內的一個重要部分。
將物業維修一下然後出租，將租金收入儲起來投資/增值，就係咁簡單？相信大部分業主都是這樣做，但筆者希望帶出幾個點子，增添各方面的可能性：
Benson 可考慮將祖屋按回給銀行，但建議只借兩成（140萬元），一來可讓銀行保管樓契（可放樓契的銀行保險箱不多，不只是費用問題，更是可遇不可求的問題！），二來可以低息借一筆資金作增值用途，三來也需要管理槓桿比例。如以按揭30年期、年利率2%，每月供款$5,200，（淨租金收入減為$9,300），兩幢物業的每月總供款約為月薪的三分之一，仍是可接受的範圍內，借得太多也有槓桿風險，尤其是在加息週期。
140萬元、每月$9,300可以怎樣處理？
這140萬元、每月$9,300可以怎樣處理呢？筆者建議可分成三部分，以8年實踐：
預留60萬元安排保費融資，達到和供樓收租相若的效果；
餘下80萬元可和每月淨租金收入投放入投資方案，以整筆及定期定額投資互相配合。
先說保費融資：這是一個類似買樓收租，而物業仍需按揭的增值方案，以一部分（普遍是20-30%）資好金作「首期」，其餘以借貸形式安排，而派息是根據「物業」的100%。8年之後，扣除利息支出後，整體總回報約70%。
至於投資方案，整筆投資和定期定額策略同時執行並互補不足：整筆部分可提高回報率但會令風險增高；定期定額部分可降低風險但回報率較低，現在可集兩家之大成：若平均件回報6%，8年後料可滾存至約244萬元，總回報約45%。
保費融資和投資兩部分提供不同優點：前者主穩定，後者主靈活，在抗通脹的主調下，也可爭取一定的回報。
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