帶成村人去 睇樓 好弊 業主反價 買貴$16萬

你好！本人一直有看閣下的專欄，亦有買閣下的新書，本人有個關於殺價技巧的問題想請教。 最近本人看到一個「筍盤」，原本說好380萬元交易，但自己看完之後不放心，於是星期日約父母和妹妹一齊睇，另外，又找了幾個買過樓的朋友「幫眼」。 代理說太多人怕業主反感，於是就叫我的朋友扮另一組客，看完之後大家都覺得幾好。 過兩日想試票，誰知業主反價反到408萬元，最後以396萬元成交，好可惜！是否本人策略上做得不妥當呢？

讀者楊先生

文：1%Anthony

多人睇，業主自然「心雄」，這是很正常的現象。 不單止是二手樓，即使是新樓盤亦如是。 試想想，如果讀者是發展商，不惜工本打造靚靚售樓處，怎知開售之後市場反應差，每天都只有幾枱客，自然唔敢加價。 相反，如果萬人空巷，展銷廳門外「打晒蛇餅」，示範單位逼到房都入唔到，自然會覺得唔加價對唔住自己，繼而手起刀落大幅加價，對嗎？

二手業主的心態亦差不多，若你是業主，放盤之後等極都唔見有代理帶客人來睇樓，你自然就會懷疑開價是否貴了呢？要不要放平少少呢？ 如果，業主有心想賣樓，就會傾向心急，有價講。

如果好多代理帶客去睇樓，一枱接一枱，自然就會懷疑「是否開價平了呢？咁多客想買，不如試開高些少，賺多十零廿萬元也好。」 於是業主就會傾向反價，甚至封盤，期望遲些賣更好價。

所以如果想買「筍盤」，首先要低調，十幾人入屋睇，如何會平給你？ 正如讀者所講，自己看完之後又和屋企人去看，表明對這個單位很有興趣。 同時又叫大班朋友去看，你的代理為免業主反感，聲稱他們是另外兩枱客，加加埋埋超過十個人、三枱客。 如果你是業主，都會覺得自己的單位是搶手貨，唔反價都已算好，重想大刀劈價？ 故筆者跟人去睇樓，必定會分組分頭出搫，不會大班人睇同一個單位。

其次要把握時機，未「唱通街」之前就要出手。 正如前文所說，如果業主見到好多客人約睇樓，自然就會覺得自己的單位是搶手貨。 筍盤不過週末 甚麼時間會最多人睇樓？當然就是週末、週日。 就如筆者所說，自己睇完後，星期日再約家人、朋友去睇。

再加上其他代理、其他客人，那個週末、週日，隨時有十枱八枱客，幾十人去睇這個單位。 如果是業主，肯定不會輕易平賣！所以如果見到「筍盤」，有心想買，就應該在週末之前出手。

須謹記，愈多人看的樓，愈難是筍盤！ 市場上有些業主，直頭做開放日任睇，筆者都做過，製造熱烈氣氛，叫價自然比市價高一成或以上，最後單位順利以創新高價賣出。 樓下幾層沒有天台賣350萬元，筆者的單位高幾層、多個天台，賣了近460萬元！

如果讀者真的很想買這個單位，又不想被創新高，不妨先放下一、兩個星期，待業主冷靜一下才重啟談判吧。 買賣二手樓，心理戰比甚麼走勢、數據更影響個別單位的樓價。 此外，還有很多技巧，有機會再分享。

作者為1%投資培訓的地產課程總監，著有《買樓上車防中伏》、《上車又住又賺》、《樓。轉命運》、《工商舖小本投資入門》、《50 萬上車》、《投資買樓賺錢筆記》等等，其博客《第一桶金》總瀏覽量逾300萬人次，曾接受多間傳媒專訪及出任電台地產節目嘉賓主持，並擔任TVB節目「有樓萬事足」顧問。2000年科網股爆破，曾欠下近一年薪金卡數。經債務重組後，2004年股樓雙線出擊，短短四年由滿身卡數打工仔，變出六層樓。其後與投資兵團大舉出擊投資物業，並進軍商鋪、工廈市場，以穩健投資策略，成功變出雙位數物業。

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