將樓按爆八成 以租養供解缺水困局?
本人41歲，太太38歲，合共收入每月90,000元，持現金約40萬元。
現自住荃灣爵悅庭兩房物業，市值660萬元，仍欠銀行220萬元，月供約11,000元。
因小兒剛1歲，希望換三房單位，可有更多活動空間；希望留在荃灣區，或搬至校網較好的地區。
現有以下想法，希望諗sir給予意見。
方案一是加按自住物業至六成，取回現金176萬元，100萬元以太太名義購買入大型屋苑兩房單位放租，以租養供；另自住物業也放租，每月收約16,000元。
另外用100萬元作投資，目標10%回報，即約每月8,000元，然後嘗試以24,000元月租租用三房物業。
方案二是賣出物業，取回現金396萬元，用100萬元購入大型居苑兩房放租，以租養供；200萬元作投資，目標10％回報，每月收約16,000元，再嘗試以收約27,000元租用三房物業。謝謝諗sir的指導。
讀者鍾先生
讀者人工不俗，雖唔係富貴，但夫婦收入90,000元，借貸力有1,160萬元（9×50%×259*），問題是現金少，40歲人只有40萬元現金，確實要睇睇是否儲蓄不力。
主治讀者「缺水」之問題，做法是將樓按爆八成，將爵悅庭單位「甩名」及運用買樓003之法，把樓市賺幅套出，得308萬元（660萬×80% – 220萬）。
由於現借貸仍受480萬元之上限，故應只套到260萬元，但都較讀者就咁做的176萬元高。
如金管放寬按揭上限，會令套到金額更大於260萬元。
筆者不建議讀者再買樓，因按爆後借貸力已用41%（480萬元÷1,160萬元），假設再買500萬元樓八成上會，借貸力使用率增至76%，屬偏高水平。
加上現金少令行動力打折，若劏房被人發現而需回復原則，讀者都可能因資金水平一般而感肉痛難行。
至於荃灣區實用面積400平方呎單位，賣緊400萬至440萬元，若劏成四間，以每間月租6,000元租出，即每月收租24,000元。
供樓420萬元，若八成上會，即是月供約13,000元（420×80%÷259×10,000），扣埋1,000元雜費，每月收10,000元（24,000-13,000-1,000），屬不錯水平。
當然八成樓上會，有機會被銀行問候，要明白規範風險之法。
那不買樓，就用按出之308萬元收息，建議三分之一資金放現金或mortgage link戶口，抵銷一半供樓利息支出。
另三分之一加原有的40萬元可投入債基再疊增，約150萬元投入收息101之套餐E收息，或利用再之後的套餐C，收到年息12至15厘，即一個月多了15,000至18,000元收入。
若把自住的爵悅庭出租， 月收17,000元，連同債基收息15,000元，合共32,000元，已夠在荃灣租御凱細單位（約945平方呎）。
當然可慳些少在綠楊新邨租三房，或荃灣廣場三房，既方便且月租在約22,000元水平，合符讀者預算。
最後三分之一資金可買入交易所買賣基金（ETF）或 mini bond。
留意mini-bond唔係直債，mini bond香港銀行無代理，要經證券行，而入手由2,000美元至10,000美元，或筆者早前睇中的巴西油公司債，要10萬美元。
惟10萬美元放於證券行買債，筆者認為未免有點多，反正門檻2,000至10,000美元選擇多的是，比起各大銀行代理之直債動輒要10萬至20萬美元，mini bond是一個保本收息而又低入場門檻的好選擇。
