夾心階層趁好景博多一宅 再沽股票換債基 年收息10厘 | 理財個案 | 經一專欄

撰文：諗Sir  （ Homebloggerhk ） ｜圖片：新傳媒資料室、iStock、網上圖片

諗Sir：

本人30歳 ，專業人士，月入55,000元，另每年花紅大約四至五個月人工。

現時跟母親和妹妹同住，目前租住兩房單位，月租19,500元，由本人和妹妹負責。

妹妹月入50,000元，另每年有兩至三個月花紅。

本人手頭上有現金70萬元，股票值90萬元，2015年用自己名以650萬元買了一個康怡花園單位，借了390萬按揭，現仍欠360萬元，月供14,000元，單位現估價850萬元，收租18,500元。

2016年用妺妹名買入上環30年樓，樓價525萬元，借410萬元，現仍欠380萬元，單位現估值680萬元，月供15,000元，收租16,500元。

本人想請教諗sir如何投資部署，再買一個單位投資好不好？

讀者Johnny

夾心階層趁銀行願借多買一宅

讀者與妹妹合計借貸力為1,359萬元〔（55,000+ 50,000）/10,000×50%×2.59*〕，現已用770萬元，即56%。

這數字實在是有點像站在分叉路口，加碼有能力，但保守一點不再買樓亦有好處，但筆者還是建議讀者再向上博多一宅，早日「登上極樂」。

雖然讀者工資不俗，但正處夾心階層，所以最好還是趁好景、銀行願借，去多買一宅。

由於借貸力已用掉一半，再買唔可以考慮超過600萬元的單位，筆者淺見是一些400萬至500萬元，而又有套房間格的洋樓。

因為用母親名，假如六至七成上會，首期只是百餘萬，而套房間格可予成月租20,000元，入手後估計月供11,000元，回報率9%〔（20,000-11,000）×12 /120萬〕。

劏房唔一定犯法

至於為何不簡單買樓收租而用套房，原因是讀者能力始終有限，加上趁後生試一下一個高回報的收租方法，對讀者日後提早退休好有幫助。

同時指出，套房其實可劏到符合消防法例的，所以劏房唔一定犯法。

先旨聲明，選洋樓比買屋苑樓複雜，但讀者宜學習此類知識為自己增值；其實這類知識可以幫人賺到的錢，很有可能比辛苦讀個MASTER多。

另外，讀者現時揸股票仲多過現金，想提醒「死揸股票等升」是錯誤觀念 。雖然不少人會以美股長升30年、又或恒生指數由1982年升到現在為例子，力證長揸股票唔好賣。

債基收息總好過買股票

但留意指數的成分股係可以「換馬」的，例如恒生指數當年是滙豐控股（00005）做火車頭，近年已是騰訊控股（00700）做火車頭了。

正因資本主義汰弱留強，強者自能上位，指數成分股是經濟精華，體然了資本主義的優點，長線計當然向上。

惟閣下如買了一隻股票，即只係死睇一盤生意好與否，每盤生意都有其生命週期。例如1990年開補習社好好賺、2000年百家爭嗚、2010年開始因考試制度改變及出生率下降而步入黃昏。

有些生意壽命更短，所以死揸一盤上市生意等升不屬好主意。建議讀者用債基每年收10至12厘息，總好過買股票。

債基沒持有年期限制，而波幅比股票低，係好的理財選擇。

至於股票係快出快入才有勝算，入手策略有機再談。