夫婦擁3個九龍東物業 想加按揭錢滾錢 賺多啲 | 按揭 | 香港樓市2018
撰文：諗sir ｜圖片：新傳媒資料室
諗sir︰
本人35歲，是普通上班族，月薪30,000元；丈夫36歲，月薪15,000元。
家庭成員共五人，包括丈夫、兒子、本人母親及妹妹。
2008年第一次和家人聯名買樓，2010年和丈夫結緍後，由200呎單位買入買出，買賣了數次。
現手持包括九龍東兩房單位，以本人名造按揭，現值580萬元，尚有290萬元貸款，自住用。
九龍東一房單位，以先生名敍造按揭，現值460萬元，尚有210萬元貸款，現以每月11,000元出租。
九龍東兩房單位，以妹妹名敍造按揭，現值530萬元，尚有210萬元貸款，現由母親及妹妺自住。
由於小孩關係，原本想賣樓搬去校網較好的地區及較大單位，但現在有新想法。
計劃將手上三個九龍東單位用無變有法門，借盡八成。然後三個單位出租，估計每月租金收入42,000元；再租一個黃埔四房單位一家人住，租金約30,000元。
借盡八成後應可以貸出546萬元，打算再買一層約300萬元舊樓，照畀雙倍印花稅（DSD），或做套房。其餘金額，打算再投資債基或直債。
本人希望早日財務自由，多點時間陪家人小朋友。
請問諗sir，這個想法可行嗎？家庭資產布局正確嗎？感謝！
買樓003學生上
諗sir答
用盡家人名及借貸力買樓，是良好家庭理財意識。
讀者用盡丈夫、母親、妹妹各單名持一間樓，而自住樓就自己單名持有，這樣可避開買家印花稅及造足八、九成上會，令買樓首期大大減少。
撰文：諗Sir
自己財力不夠 可選擇同人夾份
明白市面上有些人用公司名義叫你買本地樓或海外樓，又或agent同你講海外200萬元樓，佢出30%同你一齊買，筆者想指出上述都很有機會是「花招」。
若覺得有香港單位值得購入，其實只需簡單訂立分權共有之契約。
例如四個「師奶」每人25%，咁就已經可以好「均真」咁完成交易。
不過，香港樓就應無經紀撩你夾份買，因為咁做構成利益衝突，觸及《代理操守準則》。
讀者想法，一是利用一拆二按爆去令自己手上現金增多；二是自己安排文件，在人工不升下令借貸力上升，免除搵會計師做的高費用，對日後置業更有信心。
惟筆者認為不要急於在貸出546萬元後，即買多一間舊樓收租，因讀者手上樓夠多，樓市再升佢重有得happy。
如樓市跌，揸500幾萬元在手，先可減低負資產被call loan要補錢之風險，再而得樓市跌得20%至30%後，睇定定用平價落注未遲。
理財應一個家庭咁睇
相反，如讀者未有樓在手就無條件等，應平平地買間細樓租畀人又好、自住亦可。
同意理財應一個家庭咁睇，因為香港物價及樓價，已高得不是一個人可負擔。
學懂怎樣和直系親屬聯手遊走股市、樓市，一定好過單拖應對。
讀者套現546萬元，可運用收息101之債基疊增之法收息，收年息20厘去等市跌。
當佢只投一半，280萬元一年收息達56萬元，即一個月有48,000元，儲兩年已夠首期再搵人名買樓。
債基風險，低於股票之一半，此為計算波幅及標準差後之結果。
另若讀者家人對股票有興趣，可找兩人作研究，在家庭資金內抽幾十萬元來買股。
始終股市有其好處，但做法必定是選對時機唔長坐；否則，令個人資金長時期曝露於市場，風險唔值得。
編按：諗sir將親身為本欄讀者解答有關樓市及收息工具相關的理財疑難。相關問題可電郵至[email protected]，主旨列明「諗sir樓換樓」。
