月入$34K 揸$160萬現金 想加按換三房 首先要咁做｜經一專欄
諗sir：
本人今年30出頭，月入34,000元；丈夫同年，月入42,000元另加三個月Bonus，二人有儲蓄160萬元。 早年因貪圖安逸、不思進取，錯過了置業好時機。 現時自住單位由丈夫名持有，樓價570萬元，尚欠銀行270萬元；另本人名下亦有一單位，現時估值約500萬元，仍欠按揭400萬元，租與朋友居住。 現想換三房，可如何運用手頭的160萬元作投資？是用債基還是再買一間樓好？
讀者美妮
讀者先生的花紅，如在糧單上有清楚寫明，加上與糧單對照下全年收入近似，最起碼可計到八成，十成計晒就唔敢講。 若十成真的計晒，夫婦借貸力為約1,120萬元
（42,000×（12+3）÷12+34,000）÷10,000×50%× 2.59*） ，現已用掉670萬元（400+270），約為60%。
此情形下，只餘下不夠500萬元借貸力，加上現金只160萬元，不應過分進取再買樓；可以先做雙租族轉三房，再將兩房轉出租用途，增大借貸力，為往後添置第三房鋪路。 雙租族即將原有自住樓租出，再自己補錢然後upgrade上三房。
做雙租族計落更著數
若自住樓有點升幅可加按，按出資金不妨利用債基疊增之法收10至18厘年息，投入100萬元收12厘年息計，每月就收多10,000元息去補貼租金。
以荃灣區為例，假設有個荃景花園單位租出月收15,000元，就可以去荃城匯補10,000元租間細三房，或再加幾千元去租海之戀大三房也成。 若不這樣做，直接買一間荃城匯，印花稅都幾十萬元，仲未計佣。
加按背後原理
一計之下，就會覺得做租客仲好過買三房；而樓市若升，手上兩房可照樣cover，不會落後大市。
讀者可能會想，買新樓照樣可只用少少首期及免稅，其實世界上無免費午餐係人都識講，但人總易受貪念迷惑。
一幢高溢價新樓賣俾你，仲要收樓後月月俾幾千元管理費，只因發展商提供首三年低息借貸，就吸引不少人買。 若讀者到現在仍不明加按原理，而又未發達或成富二代，咁就真要去檢討。
加按有得諗
借力打力好過死做爛做 2010至2017年間不少樓升了300%，即200萬元樓變600萬元，懂加按就可將最盡樓價80%按出。
如去銀行問，職員只會答你一般只可按六成；如個人資金不夠借加按不到，究竟又有沒有方法去執靚盤樓？
總之借力打力，總好過日夜死做爛做，究竟你做幾耐先可儲到加按而得的200萬元？因人而異。
讀者其中一間樓可按至五成，五成按樓可轉出租用途，其租金收入之70%可作核實收入，加大個人借貸力。 至於債基，就是匯集一堆直債，將收回利息按月派給持有人。
若要收至15厘或需要槓桿，一般債基要跌超過20%，才需要為槓桿借貸去補倉。 另外買債基如何做才平一點及快一點，銷售職員一般會用甚麼招數去忽悠個客，都是入場前要先清楚明白之地方。
