月入$17K 想向第四宅前進 要提升借貸力 可以咁做 | 香港樓市2019｜經一專欄

本人今年48歲，月入60,000元（14個月糧）；太太46歲，月入17,000元；兒子22歲，仍在中文大學讀醫 ，2021年畢業。
資產方面，有一自住未補地價居屋，沒有按揭，估值570萬元；另有屯門私樓，2014年買入，已出租，有打釐印，每月收租12,000元 , 估值573萬元，欠按揭260萬元。
今年初成功將太太從未補地價居屋之「人頭」䆁出，現可「首置」買入第三層物業。
因太太收入不多，問過銀行以她個人收入只能借180萬元；而本人因multiple mortgage的關係，作為太太擔保人借款幫助不大。

現考慮將屯門出租樓轉回自住，再向銀行加按八成，但恐怕按揭證券公司；要麼就賣出屯門樓，套回約340萬元（600萬元-260萬元）以補助太太借款之不足。
這問題已經煩惱了半年多未有明確方案，希望諗sir幫忙解開以上難題，讓本人完成一生三宅格局，向第四宅前進。
讀者煩惱人上

撰文：諗sir（Homebloggerhk）｜圖片：新傳媒資料室、unsplash

看牌面，讀者應可再借錢擔保太太入手第三間樓，而不是他自己所講，已兩樓在手借不到錢。
讀者的借貸力為906萬元（60,000×14÷12÷ 10,000×2.59*×50%），而收租樓借了260萬元、居屋沒有按揭，換言之仍有約500萬元借貸力未用。

若萬餘元收入的太太再加讀者擔保，要買500萬至600萬元的樓報自住，如此高成數成上會應沒問題。當然筆者未有時間親身會晤讀者，以上推敲未必夠準，但一件事可肯定是讀者必需提升借貸力。筆者早年於銀行工作，觀察到有些人在按揭上很懂幫自己「化粧」取得優勢。

勿亂信按揭轉介公司

對於萬多元人工者，優點是就算俾人炒咗，搵過另一份萬多元的工作都唔難；此情況下不妨由親人開公司出糧給太太，增加借貸力。當然要有證明太太在此公司有其角色，值得出糧給她；另外公司出糧唔會差勁到出現金，就當支票出糧都要好好保護才成。坊間有些按揭轉介公司可助你做好晒上述行為，代價是加按或買樓後所得的2%，即十多萬元現金回贈要俾晒該轉介公司。

筆者有學生試過此等服務，臨尾到銀行簽文件才發現自己突然在一間不知名公司工作，覺得不對勁，所以無簽。如簽下去風險一是用利用假聘任騙貸；二是轉介公司有了你的犯罪把柄，上報銀行真唔知點收科。如讀者每月只賺萬多元，突破方法是先做好自己借貸所需文件，令自己可以問到銀行借錢；然後再叫親兄弟或太太利用信用卡低息借貸、或循環貸款、幫自己借到50萬至100萬元在手。

然後選取些600萬元之下大兩房單位，利用其可盡借八成上會之特性及大兩房夠平又好間之原理，每個位間到盡。留意借錢梗要還，還得到先好借。可能你會諗：「做乜咁複雜？同agent買新樓咪可以只畀5%首期上會。」筆者只能說，新樓賣俾你個溢價頗高，入手後由於屋苑在兩至三年後會不斷有人賣樓，沽壓頗重。因已有兩樓、不用急買第三間，建議讀者加按令現金提升及改好太太借貸文件，部署2至3年後再買。