一間居屋 變出千萬元資產

本人今年43歲，月入40,000元；太太今年42歲，月入20,000元，有一層已供滿居屋。中銀香港（02388）估值約540萬元，手頭現金80萬元，沒有任何負債。本人希望將居屋賣出，轉為兩間私樓，應如何部署?謝謝！

鍾先生上

鍾生應否賣樓，不應只睇間屋本身的投資價值，更要著重個人及太太的工資水平。一間樓賣走有錢返簡單易明，經紀時常提你間樓幾錢賣走有幾好。不過，能否「更有錢」？主要看你懂不懂運用借貸力，因金管局所限，銀行係唔會話畀你知仲有幾多你先可借盡。

可能有人問，發達或改善生活一定要借錢咩？筆者答案：「是的。」因為人窮一世究竟搵到幾多錢、儲到幾多錢已可計到。

當你月入30,000元而可儲一半，30年工作便可以儲540萬元（15,000元×360個月）。若從55歲退休，利用540萬元作退休金，相信要捱到尾要理財技巧高超才能夠。

至於月入10萬元者，對生活自有更高要求，所以唔應該一句話「搵成10萬元一個月，仲問嚟做咩？」就將高月入的讀者之個案「close file」。

由於打工多數真的無發達，所以你唔識利用資產再問銀行借錢去挾租客，成世人靠一份糧儲、儲、儲，只會得個忙字。你忙，未必因為你唔夠勤力，而係你將力放錯地方。若筆者係鍾生，絕不會等到43歲先諗下點搞間樓，何況手上現金僅80萬元，無條件唔理財。

今時540萬元市值居屋，代表十年前起碼值180萬元，因2006年至今中原城市領先指數約升兩倍。筆者如能重返2006年，思維如下：

2006年有間180萬元的未補價居屋，由於未補價唔可以加按，所以必定賣走。賣走後得60萬元，看似好少錢，但留意當時收租樓是可合規九成上會的。故將60萬元當中的30萬元投入屯門市廣場，當年基本上100萬元喺兩房頂層任選。

買入三間屯門市廣場，老婆、自己同阿媽名各人一間，九成上會借90萬元，攤30年還，月供3,400元。當年估計月租收5,000元。

淨低30萬元，買返間荃灣麗城三房自住，當時樓價僅150萬元，留意當時係可以一個人報兩間九成樓上會。按揭問起話：「一間自己住，一間買給老豆住。」當然，而家有晒「辣招」唔同玩法。

2010年中原城市指數由約60點升至88點，三間收租樓由100萬元升至140萬元。由於供樓只3,400元，而收租有成每月8,000元。即讀者被動收入有13,800元〔（8,000元－3,400元）×3〕，即唔使做都可月入13,800元。

2015年三間收租樓升至350萬元，而麗城是550萬元，鍾生就咁將一間居屋，轉成市值共1,600萬元的私樓，仲要三間都只供淨幾十萬元。根本一次六合彩，就可以靠自己積返嚟。

可能讀者心諗，諗sir而家2016年，仲可以好似以前咁咩？現在當然樓價貴咗，不過，一人一間九成上會仍是有的。加上死hold樓等租客幫你供滿間樓嘅道理仍在，是否累積到千萬元？爭在你是否有耐性等。

當然，鍾生而家都有幾百萬元資本，做得好仲可以有救。本文旨在說明真懂理財同唔明嘅，究竟十年可以差幾遠。