《80後百萬富翁》– 聰明投資地產策略 (四)

筆者多次強調物業投資只是眾多投資工具的其中一種，不要過分著重「擁有」這字眼，現在用例子說明一下：

假設樓價為200萬元，做七成按揭，供20年，按揭利率5%，租金回報5%，假設利率及租金回報率不變。情況一選擇供樓，情況二選擇租樓。

情況一：供樓

首先支付60萬元首期，然後開始供樓，每月供款為9,239元，20年完成供款，真正擁有這個價值200萬元的物業。

情況二：租樓

由於選擇租樓，故此不用支付首期，因此將這60萬元用作投資。假設現在有個投資工具A，工具A每年的派息回報同樣是5%，並且會每月都派息。現在將60萬元投資在工具A之上，一個月收到的回報是（600,000元 × 5% ÷ 12）= 2,500元。

當收到派息後，又會將這利息再投資在工具A之上，即是將這60萬元以複利息的形式不斷滾存，20年後，這60萬元會增值成1,627,584元。

另一方面，雖然每月沒有供樓開支，卻要每月支付租金，現在租用該200萬元的單位，每月支付租金是（2,000,000元 × 5% ÷ 12）= 8,333元，比較之下，租樓比供樓每月節省了（9,239元 – 8,333元）= 906元。

這每月節省下來的906元，會投資在工具A之上，同樣以複利息一直滾存下去，就這樣每月投入906元，20年後便會累積成372,396元。

最後將兩筆錢加起來（1,627,584元 + 372,396元）= 1,999,980元，即是200萬元（因為有小數點誤差），即是說，只要有另一種工具與該物業的回報相同，結果就完全沒有分別。

就是這個原因，在之前多次說物業不要看成非有不可，只是眾多投資工具之一；而在供樓及租樓的問題上，最重要不是擁有物業與否，而是按揭利率及回報率，若相比之下，有其他投資工具有更好的回報，便應投資在該工具之上，故不要著眼於「擁有」這字眼上。

要視乎投資回報及按揭利率

上述例子為了簡化計算過程，沒有加上樓價升值的因素，但同時，投資工具A同樣是沒有升值，只有派息的投資工具（即是設計到與該物業回報相同，結果就會相同）。就算加入樓價升值因素，只要有投資工具與其總回報率一樣，結果便會完全一樣。

因此決定要投資物業，並不是由於要擁有物業，而是因為回報率比其他投資工具更高。而租樓亦不一定是替人供樓，要視乎按揭利率及租金回報率而定。

物業這工具比起其他投資工具的特性是較易取得銀行貸款，但特性可以是好亦可以是壞。若果物業的總回報率（租金 + 升值）小於按揭利率，按揭這特性只會拉低回報率，例如：

200萬元的樓價，首期60萬元，租金加上升值的回報率有6%，但按揭利率為10%。我們可以把200萬元想像成兩部分：一部分支付了60萬元的部分，並得到6%的回報，即是有正回報；另一部分則是按揭的140萬元，同樣得到6%的回報，但卻要支付10%的利息成本，令這部分得到-4%的負回報，即是虧損。

因此，若物業的總回報率小於按揭利率，借得愈多回報愈差，又或虧損愈大；但若果總回報大於按揭利率，借得愈多，回報愈高。

專業的物業投資者不會著眼於「擁有」這字眼，他們會理性分析，評估回報率及按揭利率，靈活運用槓桿及懂得平衡風險。他們不介意把槓桿放大，他們會有效利用物業的特性（容易取得貸款），然後再進一步購買更多物業，令財富不斷增加，達至「乘」的效果。

重溫：
【聰明投資地產策略(一)】http://www.edigest.hk/Vip/detail?id=1967
【聰明投資地產策略(二)】http://www.edigest.hk/Vip/detail?id=1985

【聰明投資地產策略(三)】http://www.edigest.hk/Vip/detail?id=2010

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節錄自《80後百萬富翁》創富篇
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